五成首付威力惊人 小房企四下找钱支付土地款

加诸于土地市场的“枷锁”起自于去年年末，一则关于提高开发商拿地首付比例的政策文件横空出世，以期从源头上抑制楼市的狂热态势。表面虽然依旧风平浪静，但楼市之下已经开始暗潮涌动。

在如过江之鲫的各个外资房地产投资基金中，王先生负责的基金一向作风低调。这只房地产私募基金对于其投资者们的承诺是，以尽可能小的风险，获取尽可能大的利润。正基于此，深谙房地产业操作“门路”的王先生，更愿意选择介入项目公司股权的方式进行投资。

不过，这阵子的市场风向变化，让嗅觉灵敏的他预感到了另一种商机。“来找我们借钱的小开发商很多。”他说道，“其中不少人是想借了钱支付土地出让金。”颇为耐人寻味的是，王先生对于“数量众多”的这种变化感知，起自于2009年的12月下半月。

最近刚刚向其提出借款要求的，是来自于北京的某一小型房企。虽然名不见经传，但分外扎眼的，却是这小开发商名下拥有的优质地块。以如今的市场价格来衡量，这幅位于北京市中心区域的商住用地“身价”颇为不菲。

有人辞官归故里，有人漏夜赶考场。面临去年年底银行机构放贷收紧、土地监控力度加大的局面，不同的决策者自有不一样的打算。“由于地方政府的不断施压，地块必须尽快开工。”王先生解释说。正因为此，毫无开发经验的首轮接手者，只能转让了事。而如今四处筹钱希冀付清出让款项的，正是这一地块的“新东家”。“买卖双方都很急切。因为如果无法在规定时间内筹到钱，交易固然会泡汤，估计这块地都会面临被收回的局势。”

按照通常外资房地产投资基金的回报要求，每年的IRR（内部收益率）需维系在25%左右，并以“利滚利”的方式每年递增。这与银行企业借贷基准年利率的5.94%标准来衡量，相差委实太过悬殊。即使如此，由于向银行借贷需要众多硬性指标衡量，且企业资质要求甚严，从而导致不少难以从银行借到钱的小开发商，宁愿借力“高利贷”以期顺利渡过关口。

针对土地市场的动刀，是去年年末宏观调控政策出的一记“重拳”。在去年12月17日由财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署联合下发的《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》中，明确规定在土地出让中的首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。   CBN记者　唐文祺

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收紧房贷将第四度打击投机 二套房贷首付或至50%

继调整营业税征收比例、出台"国四条"、提高开发商拿地门槛后，货币和金融监管部门也将加入调整楼市阵营，他们的利器是收紧投机性房贷。

记者昨日从消息人士处获悉，相关部门已制定调控政策，其中不但明确要求各大商业银行严格制定二套房贷利率，而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%.

继中央经济工作会议后，监管层已不断释放楼市调整信号。12月18日，住建部部长姜伟新表示，在继续支持居民自住和改善性住房消费的同时，更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准，抑制投资和投机性购房。而摩根大通上周也发布报告称不排除中国房贷政策进一步微调的可能。

据央行与银监会规定，二套房贷款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再向商业银行申请贷款均按第二套房执行。同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按有关规定执行。各商业银行将申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例下限提高至40%，其房贷利率也至少要在基准利率基础上上浮10%.

"国务院会议提到要综合运用财政、土地和税收政策调控房地产市场，现在就差信贷了。"中国指数研究院副院长陈晟表示，近期中央密集出台房地产调控政策，显示出管理层对当前房价上涨过快的担忧，政策收紧倾向明显，"相信货币和财政金融方面也会出细则，这将是一个组合性政策"，"基调是对保障性需求继续鼓励，但对投资性和投机性的不再优惠"。

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