2009年房产成交金额或破6万亿元 占GDP近两成

在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，2009年房地产市场V型反转。

从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由“去库存”转变为“挤泡沫”。

临近年底，决策层开始出手遏制楼市“过热”。

作为国民经济的重要引擎之一，房地产业对保增长的贡献十分显著。据估算，2009年，全国新房和二手房的成交额有望突破6万亿元，相当于同期GDP的五分之一；房地产开发投资额预计达3.6万亿元，占固定资产投资的比重接近19%；在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。

业内专家分析，房地产对启动内需的正面影响巨大，而正在生成的泡沫将摒弃真实需求，并可能导致房地产引擎熄火。因此，中央经济工作会议后，地产调控取向定调为平衡供给：一方面增加普通商品房供应，推进保障房建设;另一方面抑制楼市投机，遏制房价过快上涨。随着房地产投资和新开工量的持续增加，楼市有望逐步走向供求平衡。

开发投资持续回升

“今年初，高库存曾给房地产市场带来沉重压力，由此开发商投资和开工普遍低迷;新增供应跟不上，同时需求集中释放;在库存消化接近尾声时，房价开始大幅上涨。不过，从今年5月份开始，行业景气逐步向好，开发投资持续回升。”中国房地产业协会副会长朱中一对中国证券报记者表示。

主要城市库存房源消化于五六月间基本接近尾声，房地产开发投资和新开工数据呈现逐步回暖趋势。其中，土地购置面积、土地开发面积和房屋新开工面积等先行指标的降幅逐月收窄;房地产开发投资额的同比升幅逐月扩大。

统计数据显示，今年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。在新增供应方面，1-11月，全国房屋新开工面积达到9.76亿平方米，同比增长15.8%。其中，11月当月的新开工面积达1.62亿平方米，较10月环比增长98.73%。从8月份开始，新开工面积连续上升。其中，8月、9月、10月及11月新开工面积月度同比分别增长24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4个月新开工面积已高于2007年同期水平。

一些券商的最新房地产行业策略预计，2010年，新房供给将“前紧后松”。房地产项目开工后，一般在6-9个月内形成市场供应。从明年3月份开始，新房供给将增加，5月可能形成供给小高峰。持续紧张的库存将促使开发商在未来半年内维持较高的开工规模;明年下半年，供给有望明显上升，房价涨幅也将趋缓。

需求释放料将放缓

“房地产市场处于上升趋势中，供不应求是一种常态，但这并不意味着楼市会持续繁荣。今年以来，楼市成交大幅放量提前释放了未来部分需求，加之房价上涨过快，预计2010年楼市销量将出现较为明显调整。”一位资深地产人士认为。

1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%，其中，商品住宅销售面积增长54.4%;商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%。

与此同时，房价快速上升，涨势从一线城市向二三线城市蔓延。截至12月中旬，全国主要城市商品住房成交均价创历史新高。目前，重点城市楼市依然“高温不退”。

北京大学房地产研究所所长陈国强指出，2009年楼市价量大涨，大部分需求已经提前透支。他预计，今后楼市可能会进入休整阶段。“行业自身有内在调整要求，加之政策微调的因素，明年上半年，特别是一季度，房地产市场成交量将萎缩。”

业内认为，今年销售火爆，既是对2008年被压抑需求的释放，也是对2010年需求的透支。2010年楼市销售量下滑或难避免。第一创业最新报告预测，2010年，全国新房销售面积与销售额分别同比下滑15.1%和4.4%，其中一线城市销售面积下滑27%，销售额下降8%。

调控政策有保有压

中央经济工作会议后，房地产调控政策密集出台。12月14日，国务院要求采取综合手段“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。其中包括“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”;“加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”。显然，今后的房地产调控不会“一刀切”，差异化定向调控将成为主要手段。

北京大学陈国强认为，房地产调控政策将采取“有保有压，区别对待”的方式，二套房贷收紧将是必然。与此同时，中央要求适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，这表明普通住宅、自住性消费仍将受到扶持。房地产政策仍属温和调整，行业整体趋势仍向好。

长城证券分析师黄清林指出，目前政策力度尚不大，预计明年上半年依然会维持适度宽松的货币政策，地产调控政策空间有限，购房需求将不会受到明显抑制。但下半年可能面临紧缩政策，并将对房地产市场形成压制。

中国高策地产顾问机构董事长李国平分析，政府对房地产的调控将是有“扬”有“抑”的双重目标：一方面，希望通过增加“普通商品房”的供应以及鼓励“自住和改善型”需求来促进行业持续“景气”，保障巨大的开复工建设量，带动上下游相关产业的发展;另一方面，政府也将通过抑制“投机性”行为来压制涨幅过大、过快的房价，高房价不仅会给银行房贷带来潜在风险，更重要的是会不断“挤出”中等以下购买力的购房人群，对市场的可持续发展带来伤害。

2009年楼市六大关键词

泡沫

2009年楼市在一片低迷中拉开帷幕，但3月以来，全国70个大中城市房价环比连续上涨，国房景气指数也一路回升，市场迅速回暖，楼市价量齐涨，仅前11个月的商品房及住宅销售额就已经远超2007年和2008年的全年水平，销售面积超越2008年全年，并接近2007年峰值时的全年水平。

自5月份北京拍出广渠门外10号地开始，众多“”如雨后春笋般涌现。尤其到了下半年，“面粉贵过面包”的现象频频上演，土地成交总价和楼面单价纪录屡被刷新。中海以70.6亿元拿下上海长风地块;绿地以72.45亿拿下上海徐汇区地块;广州拍出总价高达255亿元的地块。不少央企手握重金，成为“”的制造者和拥有者。

捂盘

今年开发商捂盘之风又起，推迟楼盘入市时间、分批销售、炒号认筹、内部订购等现象层出不穷。有关部门一直在打击开发商的捂盘行为，尤其是在年底，相关措施开始加强。

囤地

在频出的同时，开发商囤地、老“晒太阳”的现象也颇引人关注。根据国土部的调查，目前全国闲置的房地产用地约有1万公顷，闲置土地中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。打击热点城市炒地、囤地将成为国土部门下一步的工作重点。

上市

7月，中国建筑国际和北京金隅分别登陆A股和H股市场，标志着房企IPO时间窗口的开启。11月，恒大地产、明发集团、龙湖地产、深圳花样年集团等纷纷在香港挂牌。

不少已上市的地产商进行了再融资。今年，“万保招金”四家地产商的再融资规模超过280亿元，富力、远洋、泛海建设等公司通过发行公司债也顺利募得资金。值得注意的是，银行授信也是房企融资的重要渠道。统计显示，1-11月，获银行授信最多的10家房企共获得约2400亿元授信，其中万科、绿地、金地和SOHO中国获得的银行授信均超过300亿元。

国四条

从年初颁布的各项房产优惠政策，再到年底打出的“国四条”等组合拳，房地产政策由松到紧的过程正是对楼市变化的最好注解。在税收优惠政策到期叫停的同时，国家将从增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等方面促进楼市健康发展。此外，有关部门还规定，开发商拿地首付比例不得低于出让总价的50%。

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创历史新高今年新房销售额有望达4.5万亿

2009年,国内房地产市场量价齐升,新房销售额将创历史新高。中国房地产业协会秘书长朱中一28日对中国证券报记者表示,1-11月,新房销售额同比增长86.8%,比前10个月增幅扩大7.6个百分点。从12月的成交情况看,全年销售额同比增幅将继续放大。

从2009年2月开始,新房销售额累计增幅持续扩大。中国证券报记者以90%的年度增幅计算得出,2009年我国新房销售额将达45735亿元。

经过调整,2008年我国实现的GDP为31.4万亿元。如果GDP同比增长8%,2009年GDP将达33.91万亿元,全国新房销售额占同期GDP的比重将超过13%。

国家统计局数据显示,2008年,全国新房销售额24071亿元,占同期GDP的比重为7.6%;2007年,新房销售额29902亿元,占同期GDP的比重为10.4%。

今年1-12月,重点城市二手房成交同样十分活跃,二手房的销售额大幅增长。其中,北京、上海等一线城市二手房交易量已超过新房。

不过,业内专家指出,二手房交易活跃度的区域性差异较大。就全国而言,二手房交易额约是新房销售量的三分之一。中国房地产研究会副会长顾云昌曾估计,今年全国新房和二手房成交总额很可能达5.7万亿元至6万亿元。

2009年,房地产开发投资增长显著。1-11月,全国完成房地产开发投资31271亿元,同比增长17.8%,增幅比1-10月提高1.2个百分点。券商研究机构预测,今年全年开发投资额将达3.6万亿元,同比增幅近20%,占固定资产投资的比重达19%;在增量固定资产投资中,房地产贡献逾三成。

另外,代表新房新增供应的指标也持续改善。1-11月,全国房屋新开工面积达到9.76亿平方米,同比增长15.8%。其中,11月新开工面积达到1.62亿平方米,较10月增长98.73%。从8月开始,新开工面积已连续4个月高于2007年同期水平。

在开发投资和新开工面积回升的带动下,房地产行业步入景气区间。11月,全国房地产开发景气指数为102.78,比10月份提高0.75点,连续8个月上升。业内人士预计,房地产景气度将继续攀升。

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