全国房产均价去年4600元/平 房改后涨幅最高

“去年1—11月全国房价住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年！”上周六(16日)在成都的“2010年经济政策解析及行业发展预测报告会”上，国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌作出上述表示。该报告会由四川省企业联合会、四川省企业家协会主办。

关键词·经济走势

今年前高后低

做企业做股票要小心

余斌认为，今年宏观经济政策并不存在重大调整的可能，微调是可能的。他表示，如果去年着重体现的是“宽松”，那么今年会着重体现“适度”。

对于中国经济运行的走势，余斌坚持其将呈“W”型的观点，而今年的格局是前高后低——预计去年四季度GDP增速预计将达10%以上，今年一季度将达更高水平，而从二季度开始转入下降。

余斌分析说，2003年至2007年中国经济增长持续加速，2007年二季度达到顶点，为13.8%，当年三季度开始转为周期性下降，国际金融危机又加速了下滑步伐。至去年一季度，中国经济经历了连续7个季度的下滑，去年二季度开始反弹，但中国经济在调整周期里应该完成的调整任务并没有完成，而这个周期一般来说需要6—7年，因此，这一轮经济回升具有不可持续性，只有经济调整完成其应当完成的调整任务后，才能出现真正的回升。

基于上述分析和预测，余斌提醒在场听众：“无论是做企业的，还是做股票的，今年一定要小心。这个月21号就要公布去年第四季度的GDP增速了，如果看到统计数字比较好而作出买股票的决定，弄得不好可能会亏损。”

关键词·房地产

一旦房地产和股市泡沫化

危害难以估量

关于房地产问题，余斌认为，高层之所以认为2010年是最复杂的一年，主要是因为“两难”问题增多，如在人民币汇率问题上促进发展方式转变与扩大就业的“两难”，在扩张性政策方面防止经济二次探底与通胀预期和金融风险之间的“两难”。其中最令人关注的“两难”，当属房地产快速发展与资产泡沫之间的“两难”。

余斌说，中国的房地产投资占了投资额的1/5到1/4，房地产行业创造的增加值占GDP约6%(上海超过了20%)，与房地产相关联的产业达到60个。他列举数据说，2009年1—11月，全国住宅销售均价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年。其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市房价涨幅超过全国平均水平。

“2009年三季度以来，房价持续上涨，泡沫日趋严重。前不久福布斯列举的2010年金融风险中，中国房地产被排在了第二位。”余斌说，“亚洲金融危机源于房地产和股市泡沫的破裂，本次金融危机则是美国房地产和基于房地产抵押贷款的金融衍生品泡沫破裂而引发的。两次危机的危害程度有目共睹。一旦我国房地产和股市泡沫化，其危害同样难以估量。”

基于上述认识，余斌呼吁，政府应明确把促进房地产市场健康、稳定发展作为宏观调控的基本目标，把拓展城市发展空间、有效增加土地和住房供给、缓解供求矛盾和平抑房价作为基本手段。他还提出了三个方面的“区别对待”：区别不同市场面临的矛盾，采取差异化政策；区别真实需求与投资需求；区别政府责任与企业责任。

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对话

余斌：房价今年二季度后会下降

余斌作完报告之后，本报记者对其进行了简短采访。

记者：作为国务院发展研究中心的一名研究员，你认为“两会”前后是否还会出台一些政策，以贯彻落实去年中央经济工作会议精神？

余斌：应该会的。

记者：中央经济工作会议之后，针对房地产的调控措施不少，你认为房价何时会下降？

余斌：政策出台后，不少消费者已进入观望期，预计今年二季度后，也就是下半年房价会下降。

记者：你如何看待上调存款准备金率？何时会加息？

余斌：存款准备金率上调0.5个百分点，幅度不大，将会锁定2500亿至3000亿资金，主要是针对房地产市场。至于加息，主要看房地产市场的调控情况、物价的涨幅，加息的具体时点不好预测。

记者：中央提出要加快完善税收制度，坚持简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，公平税收负担，规范收入分配秩序。你认为，个人收入调节税的税率是否会下调？

余斌：长期来看，低税率是一种趋势。个人所得税的改革，应实行综合与分类相结合的个人所得税制，抵扣额要充分考虑家庭总体收入水平。

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资料链接：

余斌1987年毕业于北京大学经济学系；1987—1989年在浙江大学经济系任教；1989—1992年在北京大学经济系当代西方经济理论专业学习，获经济学硕士；1992年至今在国务院发展研究中心工作，先后任经济综合研究部副室主任、室主任、办公厅机要秘书、企业研究所副所长、宏观经济研究部副部长、中国经济时报社常务副社长、常务副总编辑、中国经济时报社社长、党委书记等职，现任国务院发展研究中心宏观经济研究部部长，为享受国务院颁发的政府特殊津贴的专家。

延伸阅读：

开发商曝保障房内幕：卖地财政导致保障房缩水

“卖地财政不变，肯定还会缩水、打折”

开发商曝保障性住房内幕

2010年被视为中国的“保障性住房启动元年”，这一切源于国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这一通知明确提出加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

然而，一位常年在珠三角、长三角和广西、湖北、湖南等地从事房地产开发的房开商坦言：从二三代保障性住房的建设规律上看，保障性住房的供应肯定不会那么顺利，习惯了“卖地财政”的地方政府，还是会压缩、减少保障性住房的供应额度，“压保促商”，确保卖地财政的收入。

这位叫叶飚的开发商自述了亲身经历的保障性住房开发内幕。

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第一代保障性住房：“马太效应”明显

第一代保障性住房称为“经济适用房”，由于申请门槛很低，国家和相关部门缺少严格的规定，房开商在开发过程中往往建成“大户型”，这就导致真正困难的人买不起，实际销售过程中，有钱人买了经济适用房，随着这几年经济适用房周边地块和楼盘的开发，这部分人恰恰获益匪浅。

记者在广西南宁兴宁区金禾湾小区、澳华花园小区、江南富宁新兴苑等小区中的经济适用房，都存在着将此类房屋转手出租的情况，价格从每月1100-2000元不等。

叶飚告诉记者，第一代经济适用房的申请门槛较低，一些城市规定，只要没享受过实物分房或实物分房面积没达下限就可申请，虽然要求家庭人均年收入要低于相关部门每年向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入，但实际上形同虚设。

叶飚说：“熟悉政策的单位往往鼓励职工申请经济适用房，甚至帮助职工开出相关证明，以显示其收入水平‘低于’城镇居民人均可支配收入。房管部门信息完全不透明，就是透明也睁一只眼闭一只眼，这就导致了经济适用房反而成了如今香喷喷的‘出租屋’。”

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第二代保障性住房：“拿到项目就是揪心的开始”

“现在还搞保障性住房建设的房开商，要不是刚入行的‘入笼新鸡’，要不是钱多得没地方花的笨蛋，或者是头脑发热吃错药的同行。因为我亲身经历了建设保障性住房的悲哀事：钱没赚到手，朋友吵翻了不说，却坏了自己的名声。”

叶飚告诉记者，2006年自己在湖北与朋友一块投资开发了保障性住房。政府当初开出的价钱，认真计算还能赚到钱，没想到几年时间下来，不仅没有赚到钱，还让原来一块合作的伙伴吵翻了天。原因就是房价天天涨，保障性住房的价格就是没法涨。

“靠卖商铺赚钱，商铺的价格低得可怜。由于2006年至2007年间房价飞涨，导致原计划建设保障性住房的地块纷纷缩水，或者纷纷‘转移’，移往地段较远，教育环境、医疗设施等生活配套设施薄弱的地段。”

“最初几年我们原来想不赚钱也能挣个好名声。没想到政府搞来搞去，居然还弄了个六连号出来，这样的做法太让我们难过了。”

“卖地财政不变，保障性住房计划肯定会‘缩水’‘打折’”

叶飚给记者看了这样一份南宁市一块保障性住房的建设计划：500亩，容积率2.0，单价45万元每亩，工期三年，一层做商铺或车位，开发商定价销售，3-4米，二至三层政府按2000元每平方米全部回收。政策优惠：三通一平后可付三通一平费用的30%，下完地基付80%的地基费用，地级以上部分以85%按月结算；土地款可在6个月内付清，报建费全免，无所得税，营业税5.3%至5.5%。

“这些算下来，楼面地价需要花费340元左右，加上建筑成本800元左右，每平方米也就是1200元左右。加上小区的绿化、水电管网布置等，每平方米价格成本肯定要在1700元至1800元左右，政府按照2000元每平方米价格回收，卖楼盘根本赚不到钱。小区的商铺往往只能等着升值，或者房开商自己经营。”

“最要命的政府的结算方式，表面上看白纸黑字的协议，几乎每次结算的时候，相关部门就会有10天半个月甚至1-2个月的‘结账期’，不给点这些部门‘好处’，钱就拖着不到账。如果全靠银行贷款来运作，没有自有资金作为支撑，那么拿到保障性住房地块的房开商，就是在‘找死’。”

“本来一些保障性住房项目确实可以做成‘样板工程’，但地方政府往往从地块下手，‘吃拿卡要’，以按时支付各类款项为条件，要求房开商‘压缩绿化面积’、‘公共面积’，以挪给周围效益更好的楼盘。原因很简单，保障性住房项目的规划动不了，就只能在实施过程中做些手脚，让周边的楼盘从中受益。”

“一些地方政府从骨子里不想发展保障性住房，因为这会直接减少财政收入。也会导致相当一部分政府官员前期囤积的商品房价格上涨乏力。只要不改变‘卖地财政’的现状，保障性住房就容易从时间上延长，从质量上‘缩水’。”（何丰伦戴劲松）

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