把脉湘潭楼市八大看点 调控有益湘潭房产健康发展

自2010年以来国家出台了一系列房地产调控措施,部分城市房价的过快上涨得到初步遏制,但是市场期待的房价下跌并未出现,各种深层次的问题仍没有解决,当前的市场状况让很多人看不清楚。

目前随着楼市调控步步深入之下，房产市场观望情绪愈发浓烈。资金短缺，销量惨淡，重重压力之下，开发商守得住吗？特价房、巨额优惠、良心价开盘，五花八门的优惠活动，购房者是否应该出手呢？

在涨停与观望、看跌与抗跌、保障与市场的选择中，谁出会给出最正确的回答？未来的湘潭房产市场又将走向哪里？本期，湘潭365房产网独家推出把脉当下湘潭楼市八大看点。

一，调控有益湘潭房产市场健康发展

相对于2010年来讲，湘潭销售的总量还有一个小幅的增长。这跟全国很多城市都不太一样，全国很多城市都是总体销量下降，特别是到8月份之后，湘潭楼市每天的成交量都相当客观。调控则是楼市在真正达到泡沫破灭之前给它拦一下。

调控对房地产是一件有益的事情,倘若楼市不加控制，可能最终的结果是不可估量的损失。目前“限价，限贷”的形势下，实际上对开发商也是一个锻炼。而目前的情况下，房产市场回归理性之后，它会更加健康地发展。
 

二，争抢刚需客户的细分市场

开发商始终存在几个阶梯状的阵营：先天条件好的，从自身产业转型到房地产或从事房地产本业，资金准备充足，在基建和开发过程中信誉良好，银行信贷信誉和关系良好的，融资渠道就丰富，资金链强劲，利息支出也小，不会出什么问题。那些因为自身资金实力不足，强行开发、期望值较高的企业，只是期望在市场上扬的时候赚一把就跑，投机欲望高的，遇见市场动荡，只能依靠民间高息高贷，经营时间过长的话，就会崩盘。总能有融资的渠道，关键在于时间成本和资金成本、建设成本的综合控制，并实现销售。否则，只有一个最坏的结果。

对于频频闪现的调控，开发商在心理期望上与营销策略上准便主要体现在以下几个方面：首先体现在对价格的确定和对自己项目利润期望值的调整，为缩短销售周期，实现现金回流，采取低开快走的方式。其次是理性分析市场，加大营销投入，采取新颖的营销方式带动客户储备和实现销售。在市场一直上扬的过程中，只要投入就有产出，或者不投入一样产出的日子，会一下变成争抢刚需客户的细分市场。

三，开发商正处于降与不降的博弈关键期

综看湘潭整体楼市，现在开发商正处于降与不降的博弈关键期，开发商抗价心态显然不会持久，现若成交低迷现象得不到缓解，随着未来入市项目的增多，滞销情况将进一步加剧，房价拐点也将明显出现。

在楼市进入深度博弈期之时，虽然开发商对政策和市场仍心存侥幸，不到最后一刻不死心，但在当前的市场环境之下，现实并不乐观，也不容得他们继续等待。随着楼市调控的深入，开发商的选择空间逐渐收窄，虽然其近期的表现显得有些不紧不慢，但内心的焦虑使其对市场信号更为敏感.

低迷成为今年“金九银十”楼市的关键词，但是少数楼盘却依旧取得不错的销量，这与楼盘的定价有很大的关系。在当前市场下，以地段来定价将会逐渐被购房者冷落，高性价比楼盘将会成为热门。在这样一个欲降还羞、欲进还退的市场行情下，博弈的结果是将机会摆在了天枰的两边，开发商希望以“量”搏得翻盘，购房者未尝没有机会，好好把握也可乘机淘到好的楼盘。

四，调整收益预期平价出仓为上策

特定的市场环境下，开发商不会逆市而行，除非他不想发展。但是大规模、大幅度的优惠措施要承担的市场风险太大，因此营销重点还是会放在以一些小规模优惠活动试探和摸索市场。

目前湘潭的刚需群体很大，第一部分包括从家庭分离出去的年轻群体，结婚买房；第二部分群体是拆迁户，城市化进程的产物；第三部分为五县一市人群， 市区购房是人们热爱生活向往美好生活的表现；最后一部分群体是外来务工或做生意之个体，在湘潭置业发展也是他们的奋斗目标。

需求群体希望买到与自身目前层次相匹配的物业单位，一般面积区间应该在70——100平方米左右为主，面积100平以下，价格在3800左右不过4200为宜的总价应该在35至45万之间。

开发商出货才是明智的，政策的调整尚未见底，对开发商而言，出货才能掌握主动；应该说现在明智的开发商定价都很理性，在当前的市场环境下，一旦政策面趋好，不排除新一轮的价格反弹。所以，消费者现在出手比较划算。

五，目前或是最佳购房时机

在当前银根紧缩，国家对于房地产市场的整顿无所不用其极，从表观上看，开发商的融资问题很难解决。所谓危机，就是危险与机会并存。虽然经过2009—2011年的好日子，大多数开发商资金充裕。但随着国际形势导致的全国民营经济进一步恶化，国家有可能很快会有新一轮刺激计划，大都数对明年的楼市很有信心。

现观湘潭楼市，不少大盘“理性”开盘。说“理性定价”是因为有部分项目的“不理性”而对比产生的。五月之后，因为限价政策造成的湘潭房价“跳升”，就是某些楼盘被市场冲昏了头脑，不管自己的产品如何，价格先涨起来再说。其实，湘潭市场上还有很有一些负责任的开发商，一方面在产品上，能够考虑到客户实际需求，另一方面在经营上，头脑冷静，眼光敏锐。在市场红火时，不会跟风猛涨，大捞一笔；而在市场低迷时，勇于舍弃部分浮盈，保证企业现金流。

个人认为目前是最佳购房时机，原因是9月受大环境影响，楼市观望气氛浓厚，各个楼盘为回笼资金，优惠幅度较大。待10月底也许市场可能会像09年春季那样报复性增长，那时又将转为卖方市场了。

六，湘潭房产市场”忐忑、坚挺、理性

虽然目前湘潭住宅市场的可销售的房源还有部分没有消化。政府主导的经济适用房虽已面市，购买条件苛刻自然不说，但数量相比旺盛的需求，真的是杯水车薪。外部一二线城市的房价虽有小幅下调，不过九牛一毛而已。以上种种因素导致了湘潭现有的在建楼盘价格跟风上涨。今年上半年开盘销售的新项目房价已充分地证明了这一点。

 湘潭下半年的楼市可以用几个词来形容吧。忐忑—— 购房需求者会因为稳步攀升的夸张房价显得犹豫、无奈，进而“忐忑”不安，经过强烈的思想斗争，很多人会望而却步，住宅慢慢会成为富人们买得起的商品。坚挺—— 房价坚挺，基本不会降，可以确定稳中小幅攀升，开发商对调价会很谨慎，调价频率因市场波动而定。不排除实力小的楼盘对尾房小幅打折出清的情况。理性——楼市调控不是一朝一夕，而是长期的。购房者不要奢求近期房价会回落到一个相对“和谐”的位置，告诫购房房者在购房时量入为出，一定要理性面对，不要过于勉强。

七，刚性需求，湘潭楼市看好

目前湘潭楼市受到限购的影响，投机或者投资在市场上占的比例还不是很高的。再加上湘潭本地人的心态还是比较平和的，湘潭本身的底蕴也预示了楼市总体还是由刚需撑起，所以一下子想要把这些消费力全部压下去也很困难。

税费的问题限制了二手房的销售，但是一手房的市场还是有良好的态势，这种态势对开发商和消费者都是一件好事情。湘潭每一次都是在半年左右的时间有一个小的调量，这是一个规律，并不奇怪。

八，品质+营销才是武器

下半年以来湘潭的楼市受房产调控政策影响不大，因为湘潭本身的发展、各类人才的引进会带来很多的刚需，包括湘潭百姓自己改善居住的环境，还有父母给子女买房的方式。政策之后，通过一段时间的沉淀，湘潭楼市下半年楼市发展还是比较乐观的。

楼盘产品和营销渠道建设的提升是非常重要的，整个营销过程中不是靠价格而是在产品品质，另外在营销的措施上有一些相对灵活的经营方式，适当地给客户要求做一些调整也是开发商突围的一种方法。