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房地产政策暖风频频 A股板块能否持续发力?

房地产政策暖风频频 A股板块能否持续发力?

发布时间: 2016-03-01 10:17:43

来源: 第一财经日报 作者:黄思瑜 王娟娟

分类: 国内动态

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2016年以来,中国房地产市场暖风频频,A股地产板块的神经也因此受到牵动,“涨声”不断。但是多数机构并不为所动,且这样的行情演绎能否具有持续性,也还需要看政策效果的好坏与否。

虽然从近几年机构持有地产股数量呈增加趋势,但横向对比其他行业,地产股近三年在机构持股中的比例在下降。多数机构人士认为,目前更多的是释放政策信号,地产股或迎来阶段性表现,但中长期并不能改变地产股目前的投资格局。

从新一代地产政策的核心来看,是以需求端持续宽松纾解地产库存的“堰塞湖”,这样的宽松政策也有望成为2016年房地产市场的主基调。多数业内人士认为,房地产市场将因供需关系、企业融资成本等出现分化,二线+城市的房地产市场行情较表现较佳,而绝大部分城市还是处于缓慢的去库存的一个过程。

对于A股地产板块的后市行情,“政府政策效果的好坏与否”成为关键的信号。

地产春风频频

新年伊始,沉寂许久的房地产行业撞上了接连的政策大招,去库存则成为最主要的关键词。

春节前的2月2日,中国央行与银监会发布通知称,在不实施“限购”措施城市(即一线城市北上广深和三亚除外),将二套房的最低首付款比例调整为不低于30%;同时,首套房最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。随后,2月6日,国务院发布政策提出,围绕加快提高户籍人口城镇化率,深化户籍制度改革,除超大城市和特大城市外,其他城市不得设置落户限制。

接后政策不停,2月17日,中国人民银行、住房城乡建设部、财政部联合发文,自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率调整为统一按一年期定期存款基准利率执行(目前为1.50%),原先则按照当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息(目前分别为0.35%和1.10%)。上周五(2月19日),财政部又发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》,2月22日起执行,将有效刺激改善性需求。

受政策消息春风刺激,周一地产股表现活跃,多数大涨,但《第一财经日报》记者采访发现,机构并不为所动。

不止一位机构投资人士对记者表示,虽然接连的政策利好袭来,但更多的是释放政策信号,在政策的刺激下地产股或迎来阶段性表现,中长期并不能改变地产股目前的投资格局。

Wind数据显示,近三年来,机构对地产股的配比处于上升之中。2015年三季度机构合计持有地产行业数量合计929.75亿股,而2014年同期这一数据为774.41亿股,2013年则为684.78亿股。

对此,一公募基金经理对记者表示,地产股作为传统的防御性股票,大中机构均会配置,纵向看持股数量上升,但横向对比其他行业,地产股近三年在机构持股中的比例在下降,投资吸引力也难有改变。”目前地产股的吸引力并不大,机构多选择要么配置成长股,要么配置煤炭、钢铁等供给侧改革股票。“该人士对记者称。

沪上某私募总监也对记者称,2月以来的房地产政策刺激的方向是二三线的地产,京沪广深一线城市未放松,看似宽松的政策,实则有保有压,这对地产股投资的刺激更加有限。他认为,上述政策更多是国家在释放经济稳增长的信号,对市场风险偏好有扭转,短期内或能够刺激地产股价。

对于中长期而言,上述基金经理则认为,地产股对机构的吸引力是否会上升将直接取决于去库存的实际效果,以及市场对A股走势的预期。

房地产市场行情或分化

2016年中国房地产市场调控政策仍会以宽松为主,这已成为行业的主流观点。但房地产市场行情将因供需关系、融资成本等出现分化,A股地产板块的走势也需要看政府政策效果的好坏与否。

“两会之前可能会有系列的针对房地产的改善性和刚性需求的鼓励措施会出台,主要围绕税收、货币、土地政策等进行推动。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟向《第一财经日报》表示。

国金证券地产行业分析师胡华如在近期的电话会议中也表示,刺激需求的政策还会延续,后面依然还有空间;对供给侧制度的改革会逐步从后端向前端进行推进,以减缓供给侧改革对市场预期的影响。供给侧的前段是指土地流转制度、影响人口流动趋势的制度等,中端主要是开发主体的税费、预售制度、要素流动等制度,后端主要涉及信贷资产流通和资产相关服务的制度。

虽然房地产市场的政策暖风有望延续,但是其市场行情将出现严重的分化现象。陈晟认为,一线城市房地产市场因供应不足问题,表现会非常好,20几个二线+城市房地长市场表现也会不错,但是绝大部分城市还是处于缓慢的去库存的一个过程;且企业的分化也会剧烈,大小企业融资成本一进一出大概会相差10个点左右,现在鼓励去掉僵尸企业,大企业融资成本会更低,销售水平也更高,所以会卖的更好,但是小企业融资成本较高,竞争和生产压力也会比较大。

申万宏源方面也表示,尽管近期多数刺激政策并不适用于一线城市,但鉴于这些城市目前的低库存水平以及日益增长的市场需求,我们预计一线城市将持续火热并迎来新一波上涨;而对于库存面积约占总量82%的三四线城市而言,需求仍相对疲弱,政策落地效果尚待进一步观察。

至于房地产市场2016年的整体行情,陈晟认为,如果按照去年全国商品房销售面积12.8亿平方米来测算,2016年的成交量大概处于持平的状态,价格方面则还是惯性的推动,可能会有5%左右的增长。“一线高端住宅成交会缓慢一点,但是刚性和改善性住房会比较好,二线整体市场回暖,三线是缓步增长,还有一些库存比较大的四线城市价格可能还会下跌。各种力量的博弈之后,是一个缓步增长的态势。”陈晟表示。

对应到A股市场的地产板块而言,“未来一段时间,政府政策效果(地产销售和新开工增速)好坏与否将是决定A股和地产板块走势的核心因素。”海通证券分析师涂力磊在其报告中如是称。

在宽松的政策下,胡华如认为,最看好的是转型类个股,或会有独立性行情。“宽松政策提速中小房企的转型,我们看好短期能落地、未来发展空间较大、业务模式有明显门槛的公司,方向上看好转型互联网医疗、金融、文体类的公司。”他称。

涂力磊则表示,考虑市场震荡筑底,配置方面建议围绕继续从“大蓝筹、区域价值”选股,主题看好科创、定增、超跌。

(实习生汪家正对本文亦有贡献)

责任编辑: shijing0731

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