楼市去库存政策密集出台 哪些二线城市被看好？

今年以来一系列去库存的楼市新政之下，楼市有望继续回暖，其中重点二线城市最有望受益。

二线重点城市最受益

2月19日，财政部、税务总局、住建部三部委联合发布通知，调整房地产交易契税和营业税优惠政策。该优惠政策主要包括“减免对非普通住宅以及二套房契税、免征两年以上(含2年)非普通住房对外销售的营业税、北上广深暂不实施非首套住房契税优惠政策以及营业税优惠政策。”

年前央行下发通知，在不限购的城市，首套房首付比例可以最低降低到20%，对于二套房贷款，如果首套房贷款未结清的，首付比例可以降为30%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析，两次政策的实施范围都不包括一线城市，是因为一线城市人口集中、地价高、房价高，所以不用出台鼓励措施。而对于大部分不具备产业支撑、人口缺乏吸引力的三四线城市，简单的加杠杆效果又有限。因此对此轮政策受益最大的将是重点二线城市。

那么哪些二线城市将会受益?人口流入和需求无疑是最重要的一个原因，包括过去几年常住人口的复合增长率，外来人口占常住人口的比重等。中国楼市经过十多年的高速发展，大多数城市本地人大多已有住房、存量增长空间已经有限。因此未来的增量主要依靠新增的流入人口。

有媒体曾对2013年中国公共财政收入最高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个，包括北上广深以及天津、苏州、厦门等沿海中心城市。基本上，目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市里面。

沿海：南京、苏州、厦门最被看好

在沿海地区，一线城市之外，南京、苏州、厦门、杭州、福州、东莞、佛山、济南等城市被广为看好。这些城市都是经济发展最较好的二线城市，吸引了大量的外来人口。

其中，厦门是过去两年房价上涨最多的二线城市。数据显示，去年厦门以外的外地客群，总共购买了20501套商品住宅，面积233.14万平方米，占了66.45%。外地购房者占比近七成，可见厦门对外来购房者的吸引力之强。

厦门大学经济学系副教授丁长发对《第一财经日报》分析，厦门的城市规划建设是福建省内最好的，在国内也是不错的，对周围有相当大的吸引力。厦门很多房子是被周围的泉州、龙岩等地的任买走，此外省内其他地方以及北方如东北人购房也不少。

去年下半年开始，江苏的南京和苏州接棒厦门，成为房价最为坚挺的二线城市。根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数，去年12月，南京同比上涨7.9%，仅次于四大一线城市，位居全国第五位。

另一个江苏城市——苏州楼市的大爆发出现在2015年10月。苏州市住房和城乡建设局的统计数据显示，去年10月苏州全市(不包含吴江地区)共成交11397套，突破万套大关，这是2015年第四个成交过万的月份。

今年1月，江苏省省物价局新闻发布会上还发布了2016年一季度居民消费价格预期调查报告。此份报告首次增加了调查对象对所在城市商品房价格的预期。全省150名专家对各地房价的预判正如当前的楼市“冰火两重天”，南京、苏州预测涨价的专家为97%和100%。

华南地区的东莞和佛山两市同样也吸引了大量的外来人口进入。其中东莞外来人口多达600多万，仅次于上海、北京和深圳，位居全国第四。佛山则位居全国第八。不过这两个城市均属于劳动密集型产业较多的城市，房价上涨的区域并不在中心主城区，而主要在与邻近的一线城市深圳和广州，享受到了深圳和广州高房价导致的购房人群外溢的收益。

以佛山为例，合富房地产经济研究院院长龙斌对《第一财经日报》分析，目前佛山卖得最好、价格上涨较多的区域主要是靠近广州的南海区域。在广州严格限购的情况下，很多广州的购房者到佛山、清远等周围地区买房。所以像佛山靠近广州的区域有一半左右的购房者来自广州。

内陆：郑州、合肥、武汉等值得期待

与沿海相比，内陆的二线城市中，最值得期待的无疑是一些人口大省的省会，这些城市所在省份人口众多，城镇化率较低，在未来加速城镇化的过程中，大量的人口会进入所在省份的单极核心城市——省会。

以河南为例，早在2010年末，河南省的户籍人口就超过1亿人。尽管有1000多万人口流向了沿海发达地区，但本省常住人口还有9000万左右。2015年，该省城镇化率为46.85%，这也意味着河南5000万人左右居住在农村，城镇化还有很大的空间，这其中，郑州将可能吸引大量的人口进入。

与郑州类似还有合肥、武汉、成都、重庆等地，由于大量的人口进入，这些城市未来的成交量会保持在较高的水平。

当然，吸引人口进入是一方面，一定时期内的库存量也很重要。比如中西部的一些城市，虽然成交量不小，但相应的土地供应量也非常大，因此房价也较难反弹。

上海易居房地产研究院22日发布的35城住宅库存报告显示，截至2016年1月底，从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为32个月。另外，类似淮南、烟台的存销比也比较高。这三个城市均为三线城市，且去库存周期都超过了两年的水平。相比而言，苏州、南京、合肥、南昌和上海的存销比较小。此外，像深圳、济南、厦门、北京、广州等也低于10的水平。

其中，苏州的存销比最低，仅为3，也就是3个月即可消化库存，目前苏州楼市可谓供不应求，房价面临着较大的上涨压力。

除了人口流入和库存量，土地出让的溢价率也可以反映出未来房价预期。由于广大三四线城市存在巨大的去库存压力，自去年开始，大多数开发商将资金集中到一线城市和部分二线核心城市争夺。南京、苏州、厦门、福州、佛山、郑州、合肥、武汉等二线城市土地高溢价频现。

例如，今年1月29日下午3点，南京市国土局上演了一场有史以来最激烈的土地拍卖大战，9块地50家房企争抢。被誉为准的河西G68地块，最终被上海建工经过87轮竞价夺得，楼面地价42561元/平方米，河西未来房价将进入8万元/平方米时代。

2月16日，佛山土地市场迎来新春开门红，经过133轮报价后，恒大持股的广州市瑞宇房地产开发有限公司拿下大沥奇槎村硝厂岗10.9万平方米商住地，成交价37.7亿元，溢价177.28%，楼面价为9359元/平方米。

总体上看，在楼市去库存政策密集出台后，今年二线城市中，人口流入较多、市场需求比较旺盛而供应量又不大的二线城市市场前景看好，这些城市包括南京、苏州、厦门、福州、杭州、佛山、东莞、济南等沿海城市以及郑州、合肥、南昌、武汉等中西部省会城市。