上一篇
楼市过热警报拉响 分类调控料在更多城市上演下一篇
一线城市楼市反转?调查:有二手房价直降250万调控二线城市房价过快过度上涨,应给予灵活调控措施,防止再走过去“一控就死、一放就乱”的调控老路,也要避免借口去库存而放任信贷加杠杆过度刺激楼市,使房地产泡沫再次被人为吹大。
最近,国家统计局公布4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨排名,前10位城市中,除了上海和北京外,其他均为二线城市,其中合肥位列第一,厦门、南京、惠州等城市也进入涨幅榜前10位。
之前,一线城市房价出现了大幅上涨,在监管部门叫停“首付贷”,实行严格限购政策、严格税收和金融政策、增加土地供应及增加中小套型供应数量、打击各种违法违规行为等政策措施下,一线城市房价应声下落。但二线城市却与之呈反向走势,房价逆市上扬。在不少人眼里,似乎二线城市房价上涨极不正常。但我却对此持相反态度,认为二线城市房价保持中长期上涨趋势应是大概率事件。
从需求层面看,二线城市房价成此轮上涨的“主力军”,是有其巨大购买冲动的:一是具有潜在支撑性购买需求,受经济增长及人口聚集效应影响,加上二孩政策实施等因素,改善型住房需求有望表现强劲,会刺激二线城市购买需求;相比三四线城市,二线城市基础设施、教育等方面依然占有绝对优势,而一线城市严格控制人口,未来将有更多的人选择二线城市居住。二是具有释放累积性购买需求,受周期性因素影响,二线城市在经历了房价下行到总体平稳后,此前积累的需求开始推动房价上涨。三是具有较强投资性购买需求,当前正是一线城市收紧调控时期,而二线城市并无相关调控政策,投资性资金逐渐转移到二线城市。
从土地价格看,由于一线城市严厉的调控政策,不少开发商将开发“兴趣点”转移到了二线城市,这刺激了二线城市土地价格快速上涨。如今年以来苏州、合肥等二线城市高价地频现,多宗土地溢价率超100%,也自然推高了这些城市的房价。另据CREIS中指监测,4月份,二线城市土地出让金总额1176亿元,占比全部土地出让金1495亿近八成,环比增加33%,同比暴增247%。4月,二线城市土地成交楼面均价每平米达3007元,环比上涨53%,同比暴涨180%,平均溢价率为65%,同比上升54%。
从货币政策效应看,为抵消宏观经济放缓影响,近两年显著宽松的货币政策明显对房价上涨和销量增长起到了推升作用。尽管宏观经济放缓可能降低总体购房需求,但一二线城市流动性效应将抵消该影响并对促进二线城市住房“量价齐升”起到推动作用。
从其他因素看,营改增导致地方政府税收减少,致使地方政府对土地财政依赖之根难以斩断,有推动房价上涨内存冲动。
房价过快上涨,是城市中低收入阶层的最大“痛点”,且目前二线城市房价已不低,毫无疑问,调控二线城市房价过快过度上涨是永恒不变的主题。但需注意的是,应避免三种调控倾向:一要避免过去“一刀切”倾向,应根据不同城市具体情况,给予灵活调控措施,防止再走过去“一控就死、一放就乱”的调控老路;二要避免借口去库存而放任信贷加杠杆过度刺激楼市,使房地产泡沫再次被人为吹大。
总之,房地产调控政策应全面纠偏,做到科学精准:首先,应从优化楼市供给端入手,推进户籍、土地、财税等新型城镇化综合配套改革,为加速城镇化创造条件,减少二线城市房价上涨推力,使二线城市未来房价总体处于“平和”上涨态势;其次,降低新市民及低城镇化成本,推动“购租并举”为主要内容的住房制度改革,为抑制二线城市房价过快上涨奠定基础;再次,地方政府应彻底打消对土地财政的幻想,将精力更多地放在去产能、去杠杆和降成本等房地产供给侧改革上,为确保二线城市房价长期稳定提供政策支撑。
□莫开伟(中国地方金融研究院研究员)
责任编辑: shijing0731
热门楼盘
查看更多热门楼盘>>团购报名
湘潭近期的房价走势如何?有哪些在售好房?
2汇总!2024年湘潭有哪些买房好选择?适合刚需族
3九华区买房攻略|新房源有哪些?哪几个楼盘更
4湘潭县凤凰学府热盘热门户型有哪些?楼盘实测
5韶山市城发湖湘苑的房子绿化水平怎么样?周
6湘潭县湘江壹号的房子物业费是怎么算的?楼盘
7买房指南|湘潭县房产凤凰学府、江声城状元
8房价3800-5000的新房排行,人气好房不容错过!
9岳塘区买房攻略|新房源有哪些?楼盘均价多少
10湘潭锦绣世家人气盘在售的户型有哪些?接着往
九华区买房攻略|新房源有哪些?哪几个楼盘更胜一筹?
2024-04-19 11:29:56
汇总!2024年湘潭有哪些买房好选择?适合刚需族吗?
湘潭近期的房价走势如何?有哪些在售好房?
湘潭县湘江壹号的房子物业费是怎么算的?楼盘总共有多少户?
韶山市城发湖湘苑的房子绿化水平怎么样?周边有繁华商圈吗?
城央准现房·国匠正脉!老城置业,值选潭房锦绣时代!
湘潭房产网-2023年!买房来湘潭就对了!
双节同庆·钜惠提前享|实景公园现房,眼见为实,即刻安家!
开学季!名校为邻+实景现房!中冶大学里,是您安家置业的最佳选择!
注意!又是开学季,江南城@您为孩子上学选好房子了吗?
湘潭近期的房价走势如何?有哪些在售好房?
汇总!2024年湘潭有哪些买房好选择?适合刚需族吗?
九华区买房攻略|新房源有哪些?哪几个楼盘更胜一筹?
湘潭县凤凰学府热盘热门户型有哪些?楼盘实测详细解读!
韶山市城发湖湘苑的房子绿化水平怎么样?周边有繁华商圈吗?