土地被查封房子竟能过户？ 蹊跷的“空中楼阁”官司

北京南四环内一宗15亩土地引发争抢，在土地被大兴区人民法院先予查封的情况下，朝阳区人民法院却要求房屋登记机关对该土地上的“房屋”完成协执过户，引发“执行打架”和抢地闹剧。

此案最终闹到北京市高院，后由朝阳法院院长提交审判委员会讨论后决定对引发事端的房屋买卖纠纷进行再审。不过，在耗时长达28个月的再审之后，朝阳法院又以裁定“终结再审程序”，未对“问题”进行纠正，“执行打架”的笑话依然存在。

异常的是，朝阳法院在再审裁定中，对同级的大兴区法院已经生效的执行裁定书进行评判并否决其效力，此举被诉讼法专家认为明显违反民事诉讼法的规定。

而更大的质疑是，朝阳区法院相关法官卷入虚假诉讼案漩涡。抢先完成房屋过户的公司被指依据一份“买空卖空”的房屋买卖合同，在没有支付对价证据的情况下，通过朝阳法院获得了价值上亿的土地上“空中楼阁”的房产证。而因“执行打架”，该项土地资产无法拍卖，在大兴法院申请执行的众多债权人无法拿回损失，导致被执行人的债务逐渐膨胀。

土地查封下房屋竟被过户

引发争端的土地，位于北京朝阳区南四环内永外红寺村的15亩国有工业建设用地。2004年，北京达龙房地产开发有限公司(下称“达龙公司”)以2000余万元的价格，从北京首饰厂手中获得。依照相关资料，土地移交时，地上房屋均已拆除，仅留院墙，院内空旷。

达龙公司为北京大兴区的房地产开发商，建有云龙家园等项目。2010年11月，公司董事长赫某被枪杀，企业随即陷入瘫痪，所有项目全线停工，员工离职，供应商、建筑商等提起100余起诉讼，公司资产均被司法查封。

2010年12月21日，北京顺成通达科技有限公司(下称“顺成公司”)向朝阳区法院起诉，要求达龙公司配合办理前述15亩土地上28幢房屋的过户。

顺成公司称，当年6月21日，原被告签订《存量房屋买卖合同》，并支付了相应款项，但一直未办理权属转移手续，要求法院依法裁决。顺成公司提供的证据有限，除约定交易额为1032万元的房屋买卖合同外，另有一份向地税局完税75.39万元的税票(以1032万元为缴税基数)。值得注意的是，顺成公司未能提供支付款项的直接证据。

该项起诉在两个月后的2011年3月初达成调解。朝阳区法院做出的民事调解书显示，当事双方达成协议，被告达龙公司在一个月内付2825万元(注：比1032万元高出1700余万)给顺成公司，随后合同解除。否则被告应在付款截止日期满后7天内配合办理房屋过户。

达龙公司并未按调解书规定的时间付款。顺成公司随后申请执行，2011年9月21日，朝阳区法院下达协助执行通知书，要求朝阳区房屋管理局将涉诉28幢房屋过户到顺成公司。7天后，顺成公司完成过户，并取得产权证。

而朝阳区法院的裁判文书显示，朝阳区法院执行局在向朝阳房屋管理局下发协助过户通知的同时，也向北京市国土资源局送达了相应的土地权属变更手续。不过，土地变更遭遇障碍。当天下午，大兴区法院得知消息后向朝阳法院执行局通报，涉案房屋实际已不存在，且涉案房屋土地权益已由该院早在一年多前(2010年7月)查封。

“从朝阳区法院的裁定书来看，朝阳法院对查封土地上的房屋要求过户、房管局完成过户的行为，均违反法律禁止性规定。”达龙公司律师说。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条指出，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。律师指出，大兴法院查封土地在先，查封效力及于地上建筑物，即被过户的房屋当时也处于查封状态。而依据《城市房地产管理法》第38条规定，司法机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。

“朝阳法院和房管局都涉嫌违法，但我们想启动维权程序却非常困难。”达龙公司律师说。

法院“打架”进司法文书

据了解，自2009年起达龙公司陆续因众多债务而被大量债权人起诉至大兴区法院，并均已强制执行，大兴法院依职权对此土地进行查封。一旦顺成公司获得相关土地，则意味着所有债权人的权益受到侵害。大兴区法院据此将此事上报给北京市高院。

在僵持一年多后，2012年11月15日，北京市高院执行二庭协调朝阳法院、大兴区法院进行沟通，结果是由朝阳区法院对原审调解进行复查。朝阳区法院经院长提交审判委员会讨论，决定对此案进行再审。

记者注意到，朝阳区法院做出决定再审的时间为2013年2月4日。而直到2015年6月，即28个月后，朝阳区法院作出民事裁定：终结再审程序。对于具体事实及相关程序，未做任何纠正。

在裁定书中，朝阳区法院对两家法院“执行打架”的陈述是：大兴区法院在2010年7月查封土地时，未对地上房屋予以查封。并以该执行个案在法院内部管理系统上已报结，且相应申请执行人提交了撤回执行申请，“故本院2011年2月28日顺成公司与达龙公司达成调解协议时，涉案房屋及土地已不处于强制执行状态，双方当事人履行调解协议并无法律上的执行障碍”。

不过，值得注意的是，在这份裁定书的“另查”章节，朝阳区法院又写明：截至本案再审法庭辩论终结之时，涉案土地仍处于被大兴区法院查封状态。

“这是一份十分荒唐的裁定！”达龙公司相关负责人表示，在大兴区法院的查封未依正常程序撤销时，查封效力真实而有效，朝阳区法院所称的不处于强制执行状态显然与法相悖。

长期从事执行案件代理事务的北京市浩伟律师事务所王云志律师接受记者采访时表示，在办理涉及一个被执行人的众多执行案件时，执行法院使用某一个执行案号作为代表，对被执行人的财产予以查封，属于依职权查封，目的是保障所有到案执行债权人的利益，无可厚非，朝阳区法院执行办案也是这样做的。

北京法院执行系统的一位法官也向记者证实，这种情况属于法院习惯做法。

而作为同级法院，朝阳区法院对大兴区法院的正常司法行为作出意思相左的评判，也多有不妥。根据《法官职业道德基本准则》第13条规定：法官应当尊重其他法官对审判职权的独立行使，并做到，除非基于履行审判职责或者通过适当的程序，不得对其他法官正在审理的案件发表评论，不得对与自己有利害关系的案件提出处理建议和意见。

房屋买卖合同“买空卖空”

在法院“执行打架”背后，则是一个“买空卖空”的虚假诉讼。

根据《房屋买卖合同》，顺成公司以1032万元购买达龙公司28幢房屋，建筑面积为2813平方米。而大兴区法院查明，该房屋并不存在。而朝阳区法院称“院落空置，临街有部分房屋被出租使用”。而达龙公司与北京首饰厂在2004年签订的移交协议上，亦明确载明“厂内拆为平地”。

关于所谓购房款的支付上，经查询达龙公司案发前后半年的流水，均未出现1032万元进账记录及与顺成公司的往来。“我们在再审程序中提到了证据问题，但未被重视。这显然是一起虚假诉讼，最后逼迫我们以调解形式收场。”达龙公司负责人说。

而在达龙公司、顺成公司签订的调解细则上，则注明顺成公司实际控制有达龙公司公章、营业执照等众多物品。“因为公司董事长意外去世，公司乱作一团，我们担心顺成公司拿着公章等物品会对公司生存造成巨大威胁，被迫接受调解，对方报出2825万的天价，是被胁迫的最好证明。”上述负责人说，顺成公司随后用这份调解书启动了抢夺土地的行动，导致达龙公司资产至今被其非法占据。

记者获得的一份2009年4月12日北京市国土局签署的土地出让补充协议中，明确写明本合同项下的规划总建筑面积为762.5平方米，其中，地上建筑面积为762.5平方米。而附件《现状建筑物详细列表》图显示，当时只有1、2、3、4、25、28幢共6幢房屋。

而一年后顺成公司宣称，其于2010年6月购买了28幢房屋。2011年9月28日，通过朝阳区法院的强执，顺成公司取得了28幢共2813平方米房屋的产权证。

“众所周知，规划是红线。房管局办理的房产证面积超出规划2000多平方米，显然是违法的。”达龙公司负责人进一步指出，顺成公司2010年6月签买卖合同及2011年签调解书，都确认对面积为2800多平米的房屋进行买卖，显然是虚假的、违法的。实际上，这些超出面积并不存在。

知情人士称，在发生“执行打架”事件时，北京市高院曾特别派出移动视频车到现场对房屋状态进行察看，全景影像资料都传送到了高院，高院对于“绝大多数房子并不存在”，是很清楚的。

“没有房子能过户吗？即使有房本，也得注销。发现房屋被强行过户给顺成公司后，我们感到很震惊，还特别给朝阳区建委发函要求纠正违法过户行为，但石沉大海。”一位要求匿名的法院系统知情人士说，达龙公司在大兴区法院有100多个案件被执行，因为无法拍卖土地，每周都有债权人去上访。

记者从大兴区法院获悉，企图夺地的顺成公司通过各方向大兴区法院施压，要求其解除对土地的查封。截至目前，顺成公司提起的执行异议之诉尚未宣判。

“此案从根儿上来说，存在严重问题，有些事不是审案法官能定的。”该知情人士说。