湘潭

买二手房这些“坑”得绕开 要把握流程关键点

2017年08月23日来源:大河报国内动态责任编辑:shijing0731

|8月17日,大河报以《代签的二手房买卖合同有效吗?》为题,报道了郑州市民李女士买房过程中遇到业主“毁约”的遭遇。近日,记者来到郑州市金水区人民法院探访,看到立案大厅人流量很大,据介绍,去年7月至今年7月,该院共受理二手房买卖纠纷1272件。二手房买卖过程中,哪些问题可能导致纠纷?记者对此进行了探访。

数据

受理房屋买卖纠纷2395件,1272件涉及二手房

李女士的案子,仅仅是这一年来,金水区人民法院受理的同类案子的1/1272。

17日上午,记者来到金水区法院立案大厅,大厅里人来人往,屏幕上滚动播出各种服务信息。

李女士遇到的情况,并非个例。记者了解到,据不完全统计,从去年7月至今年7月,该院共受理房屋买卖纠纷2395件,其中1272件涉及二手房买卖。

“具体每个月二手房诉讼的走势,我们并没有进行细分,但能明显感觉到去年下半年此类诉讼大幅增加。”该院立案大厅工作人员介绍说,引起诉讼的具体原因也是各种各样,除了亲戚代签合同业主不认账以外,还包括业主签约后消失,拒不履行合同的;业主拒绝配合网签,“临门一脚”提出涨价12万的;双方就解押款到底由谁出具没有协商一致产生纠纷的,等等。

说法

去年市场“过火”,草率签约导致问题多多

该工作人员分析,二手房买卖诉讼增多,其中一个原因与去年楼市价格不稳定有关。近日,记者前往二手房市场走访。

“去年我也看过房子,但价格浮动太大,业主分分钟要涨价,感觉买房子跟买大白菜一样‘草率’,最终放弃了。”走访过程中,记者遇到了刚刚签约的马女士,她在金水区北三环附近购买了一套小户型,总价75万。她表示,当时她遇到的中介状态都十分“亢奋”,半夜快11点了还给她打电话,给她说一个房源信息,让她赶紧过去“抢房”。“房子都没看过,光跟我说个价格,就让带着首付去看房,你说这房子敢买吗?”

从事房产中介3年的小张也有类似的感觉。去年此时,他曾见过一种场景,中介帮着客户跟业主谈价格,说一句,业主就要求涨价1万。“越搞价,越涨价,没办法,当时市场太热了。”

小张分析,在那种状态下,买房者“买到就是赚到”的心态、卖房者看中利益缺乏契约精神、中介被市场“搞晕”缺乏警惕性等因素,导致签合同时几方都过于草率,一旦出现问题,发生分歧后没有合同提前预估风险,只能走上诉讼之路。

走访中记者发现,与去年的火热相比,如今的二手房交易市场并没有“遇冷”,反而是依然暗潮涌动,人来人往。在金水区一条不足1公里的街道上,记者看到分布着约10家中介公司。

分析二手房交易中可能出现这些漏洞,赶紧“堵”住

二手房交易中,哪些问题容易出现纠纷?如何提前避免?记者了解到,只要把控住二手房买卖各个流程的关键点,后期纠纷的可能性就越小。

问题1

代理人来签约,事后业主不认账咋办?事先或事后必须签委托书

就李女士代理人签约、随后业主不认账的遭遇,记者来到一家中介公司了解情况。该公司中介人员表示,业主签约当天有事,来不了现场,代理人是可以代理签约的。但前提是代理人需要带着业主的身份证、房产证以及委托责任书。中介公司也会跟业主本人确认该合同签订是不是其本人真实意思。“委托书是必须的,当天临时有事来不了,事后也必须马上补一个,保证代理人所签合同真实有效,对业主也有制约。”

问题2

首付没有用来解押咋办?提前签署补充协议

如今的二手房买卖,很多业主的房并没有还清贷款,这就意味着,过户前需要先将房屋解押,才能继续交易。问题来了,谁来为房屋解押?

“行业内常用的一种方式,是买方的首付用来解押,不够的业主自己补上。”中介小张介绍说,但有些买方付了首付,对方却拿着这笔钱另作他用,导致房屋没有解押,无法继续交易,引发诉讼。

为了防范这些问题,目前在二手房交易过程中,双方应提前签订一份补充协议,约定首付款的用途是用来解押房产,并约定解押后过户到买方名下的具体时间以及违约责任,为顺利交易上一份“双保险”。

问题3

房屋有户口问题咋办?提前约定迁出时间

除了房屋本身,二手房买卖还牵涉到水电物业交接、户口问题、租客问题等。如果约定不明,可能引发纠纷。这些问题在签订房屋买卖合同之前,双方就要协商清楚,尤其是户口问题,卖房者如果不按照约定时间迁出,可能会给买房者带来意想不到的麻烦。

目前,不少中介会选择预留5000元至10000元不等的房款,作为双方交接房屋物业、水电等费用的“押金”,如果卖方有滞留的物业费、水电费等没有结清,则中介可以使用这部分预留房款结清,避免买方受到损失。

问题4

房价上涨,业主不愿意卖了,咋办?增大违约成本

从签约到真正办理完过户,双方两清,一般情况下需要两三个月的时间,在这个过程中,房价突然上涨,业主不愿意卖了,咋办?

记者在采访中就遇到了大量类似的案例。其中,市民李女士2016年7月通过中介购买金水区福元路一套二手房,缴纳定金5万元、评估费7000余元、按揭费1.1万余元以及抵押费880元等费用。但在银行办理完贷款手续后,卖方反悔,提出涨价12万,才能继续配合办理网签。李女士提起诉讼,要求法院判决被告继续履行房屋买卖合同,并赔偿违约金5万元。

该案一审法院判决赔偿违约金5万,但不必继续履行买卖合同。原告李女士不服,已提出上诉,目前该案正在进一步审理中。

“我们这个社会非常需要呼吁诚信,出现纠纷有一部分是因为缺乏诚信,后期被钻了空子。”律师王长兴介绍说,对于房屋买卖合同来说,除了规范更清晰的合同文本外,增大双方的违约成本,是抵制“不讲诚信者”的途径之一。“有些人宁愿赔付违约金也要毁约,为啥?就是因为即便赔了违约金他还能‘赚钱’。在合同约定时可适当增大违约成本。”

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