湘潭

涉及不动产处分全权委托公证被叫停 堵住炒家路

2017年08月23日来源:广州日报国内动态责任编辑:shijing0731

8月14日,司法部在官方网站挂出《司法部出台公证执业“五不准”措施》,不准办理涉及不动产处分的全项委托公证等五种公证。据律师分析,不准办理涉及不动产处分的全权委托公证,其中包括不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证、不得在公证书中设定委托不可撤销的内容、不得在公证书中设定“受托人代为收取售房款”的内容这几项,而这几项内容正是炒家利用全权委托公证节省打扰业主的次数,并可以确保自己用一份全权委托公证"代持房产"的重要“核武器”。房卫士按揭总经理郑大源认为,司法部这一举措,对炒家炒房行为的打击已精准到"毫米级",炒家难以再钻全委空子炒房,市场上出于真实“刚需”购房目的而进行的买卖行为不受影响,对屡被炒家抢去“笋盘”的购房者来说是福音。一位律师表示,“全委”被叫停,但炒家依然可以通过在买卖合同中约定过户给第三人的做法进行炒房,不过该做法风险较大。

现象:“全委”“末班车”效应只现一天

8月15日是全委公证“突然死亡”前末班车的最后一天,广州市各公证处人山人海,一位“突击”办理全权委托的市民发现,当天去办全委公证的基本上是炒家,下午快下班时公证处有人出来发话,叫大家抓紧时间,下午5:30就要关闭电脑。根据目前广州市的“限购”政策,买房后必须持有2年才可以转让,炒家如果不能在“全委”“突然死亡”前办理“全委”公证,房产将要“砸”手上两年,而且他们不一定有名额购买房屋,所以才造成8月15日全委“末班车”的效应。

文件缘起:公证“乱象”引发“突然死亡”

有些人猜测,公证书为“炒房”者带来便利因而导致“全委”公证被叫停,但实际上本次叫停的五种行为包括炒房以及其他的公证“乱象”。实际上,公证行业内有识之士已一早认清全权委托公证对二手房交易来说是“定时炸弹”的事实,此前记者曾多次报道和提醒购房者提防涉及“全委”的交易,其公证线索来源正是行业内的一位人士。

据一位按揭业人士表示,通常公证书需要3~4个工作日才可办妥,但有些人只要有关系,半小时即可办妥,显然这种公证书的审核一定是流于表面的。此类公证书不可能会到相关职能部门查验客户提供的证件是否真实。有部分公证书居然在公证书明文写着,本公证书仅对签名负责,至于房产证等产权的真实性不予负责。在文件“要严格审查申请人的真实目的和公证书的用途,不得以签名(印鉴)属实公证替代委托公证,以原件与复印件相符公证规避对实质内容的审查。”

在本政策出台的背后登峰造极的就是北京某公证处,涉嫌违规办理“以房养老”公证,居然1000元将价值690万元的房子卖掉了。据了解,在五六年前,因一些房产交易出现“假公证”,故此房屋交易登记部门要求对公证书进行复核,公文一来一回增加了两三个星期的等候,惹来不少市民的怨言。后来,公证处与房屋交易登记部门建立联网,可以按照公证书编号在线复核公证书的真伪,才解决了公证书复核需时较久的情况。

影响:炒房者被“没收核武器”

房卫士按揭郑大源表示,在炒房行业有一些专业名词,比如代持(甲没有买房资格,用有买房资格的乙名义买房),ABC(业主A,收到B支付的全款后,出委托书委托炒房者B全权处理物业,B等房价有一定合理涨幅后,将房子卖给C),这些炒房的术语背后是一种炒房的方式,无一例外,必须有公证书做保障,而炒房的核心诉求莫过于为了收取房款,同时担心委托方取消委托书。“不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。”这两条对于炒房的精确打击比有北斗导航还要精确,误差已经是毫米级了。至于“不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证”这个打击的精确度不够高,基本上分两次,或者分两个公证处可以办理全部权限,仅仅是局部增加了炒房的小小成本,不足为惧。

此外,一位律师向记者透露,炒房者“全权委托”被关上一扇门,但不排除他们会找到另一扇窗。具体操作如下:炒家与业主订立合同,约定房产可以过户给第三人。这种做法与“全委”炒房一样需要签署至少三份合同,一个是炒家与业主签订的合同,二是炒家与真实买家签订的合同,三是业主与真实买家签订的网签合同。律师告诉记者,由于炒家与业主签订的合同中约定房产可以过户给第三人,只要他们可以找到第三人来接盘,即使没有全权委托公证,也一样可以实现炒房目的。

房卫士按揭郑大源表示,本次“五不准”的文件误伤了真正的委托行为,比如业主本人在异地,没有本地的银行卡,想要委托父母等直系亲属办理相关业务,可能就会造成极大不便,业界期待司法部可以对文件进行局部微调,经认证确属直系亲属之间的委托的,则有豁免权。此外,由于叫停公证执业“五不准”的是司法部的文件,应该无法约束大使馆,领事馆的行为,更无法约束境外的公证书,所以如果业主本人在境外,则还是不受影响。他认为,对于“刚需”自住的购房需求,基本上不会受到牵连,打击的只是钻空子的炒房行为。

贴士

小心炒家“一房多卖”

把业主买家拖入深渊

无论是用“全委”或是用多份合同叠加来买楼,对业主和最终买家的伤害也是颇大的。一来,炒房客待价而沽,急需要腾名额的业主必须要等到炒楼客“钓鱼”成功后,才能顺利腾出名额。如果炒楼客“钓到”的客人是“刚需”族,等待入押才能解除名额,放款又需要排长龙,对交易时间极其敏感的换楼客会因此而陡生了诸多不明朗因素。二来,是指炒楼客的“食价”行为。短时间“一买一卖”,不用缴纳任何税费,单纯凭眼光和胆大,再加上资金优势就获得几万几十万元的利润,有的人认为这是“风险越高,回报越高”的市场行为,但不可否认这种行为也扰乱了正常的市场秩序。

在此,记者都还没提“全委”或多份合同的“定时炸弹”性质。“全委”或多份合同炒楼,如果投资者一房多卖,一走了之,将把业主和买家拖入深渊。

如何识别炒房客?

在实际二手交易中,大部分的炒房客,会隐藏自己的身份,伪装成“刚需”客购房,他们通常会跟业主说自己购房的目的是自住。那如何识别炒房客与“刚需”客呢?原来,炒房客的主要特征如下:

1.一次性付款。炒房客基本上资金充足,购房会一次性付款,极少按揭。

2.低于市场价购买。炒房客通常精通楼市,对市场价格变化了如指掌,通常会投资那些低于市场价的房源。

3.购房速度快。炒房客精通楼市,对符合投资条件的房源,下手速度很快,不会像一般“刚需”反复看房,犹豫观望。

4.爽快支付高额定金。炒房客通常会爽快地支付定金,以迷惑业主尽快签约,定金可能会支付的比一般高,若签订合同后业主拒绝委托炒房客处分房产,炒房客则可以“高额违约金”胁迫业主。

5.买卖合同必存在公证条款,但条款内容模糊,故意不明确所指。炒房客通常会在买卖合同中,故意模糊公证条款的内容,以此先骗取业主签约。

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