湘潭

深圳高价地浮沉:楼市降温 多数项目未入市

2018年01月01日来源:每日经济新闻国内动态责任编辑:xiangtantest

在住宅土地供应十分紧缺的深圳,每一次的宅地拍卖,都引起各方房企的重视。本地房企期望借此扩充粮仓;外地房企则认为,这是打入深圳市场的“不二之选”。这一情况在市场火热的2015、2016年表现得尤为明显。

不过,在经历了密集的调控,深圳楼市开始降温。这些在当时市场向好的情况下诞生的高价土地,或是等待合适的入市机会;或是囿于规划,未能如愿面世。

入市项目“惜售”

在深圳所有的高价地项目当中,龙光光明地块是进度较快的一个。2017年7月,这个被定名为“龙光玖龙臺”的项目首度开盘。深圳规土委的信息显示,项目首期批售共483套住宅55套商业,备案均价接近45000元/平方米。

2017年12月底,《每日经济新闻》记者以购房者身份走访了该楼盘。记者在现场了解到,龙光玖龙臺项目的住宅共有11栋,目前大部分楼栋已经封顶并拆绿网。上述批售的483套住宅房源仅是其中的3栋。现场的销售人员表示,余下的8栋入市时间可能在明年或者后年,“视市场的情况而定,目前的这一价格集团觉得有点达不到预期。”

实际上,为了获取更多的“溢价”,龙光玖龙臺项目在备案价之外,每套房源均搭售了总价约47万的装修款。现场销售人员坦言,采取这种做法是因为备案价“几乎不赚钱”,因而,只有把溢价部分转嫁到装修款项上,才能够更快地回笼资金。

多名熟悉深圳市场的开发商、代理商人士向《每日经济新闻》记者分析,如果只单看这个项目,这一备案均价相对于楼面价而言,的确利润空间并不大,“但是开发商对于利润的算法通常是针对具体区域或者是多个项目定一个平均数,单个项目可能不赚钱,但是溢价可以在其他项目上补回来。龙光在深圳其他的项目利润还是看得见的,这也给了它拿地的底气。”

多数项目已动工

与龙光光明地块迅速入市不同,金茂、电建的上塘地块则还在施工阶段。2016年6月,电建地产和广州方荣以82.9亿竞得龙华上塘地块,楼面价56781元/平方米。值得留意的是,这宗地块是深圳市商品房现售试点项目,其规定“本宗地上建筑物、附着物不得预售”。

记者在现场看到,这宗地块目前已经出地面十余层。在多份宣传材料中,开发商预计这宗地块的入市时间在2019年前后。

而单价最高的尖岗山地块,近期也有动工迹象。2017年12月底,记者在现场看到,目前项目处于打地基和基坑施工阶段。值得注意的是,2016年年底,记者也曾实地探访过这一项目,彼时项目的施工进度与现在相比,并未有明显进展。

引入合作方驰援

无论是金茂或是龙光,都是高价地的“专业户”。这使得它们形成了一些“既定”的操盘方式。最为显著的特点是在融资方面展示出高超的财技,通常引入熟悉的金融平台或是金融机构参股结合成“利益共同体”。

以龙华金茂地块为例,开发这个项目的“深圳悦茂置业有限公司”近日引入了一家名为“嘉兴鼎信创然投资合伙企业(有限合伙)(下称鼎信创然)”的机构,后者增资1.25亿元,占扩大后股本的25%。

而持有深圳金茂府25%股权的鼎信创然基金共有两个投资人,鼎勋投资担任出资占比99.9%,鼎信长城占股0.1%。

2016年,鼎信长城与中国金茂控股集团有限公司成立了一个产业金融平台“金茂鼎信股权投资管理有限公司(下称金茂鼎信)”。工商信息显示,金茂鼎信平台已对外投资了11家公司,分别是金茂在苏州、成都、长沙、上海等多地项目,其中不少是2016年前后拿下的高价地项目。

龙光操作高价地的思路与之类似。操盘上述光明地块的深圳凯丰有限公司的股权结构中,除了深圳龙光持股50%,润生荣投资(由龙光高管高华彬持股80%,自然人纪锦坤持股20%)持股10%外,另有40%的股权由深圳市承泰实业有限公司(下称深圳承泰)持有。

此前在操盘龙华高价地时,龙光也曾引入平安大华作为合作伙伴。据《21世纪经济报道》,2014年12月17日,龙光地产宣布平安大华对龙华高价地项目公司注资20亿元,项目最终由龙光地产及平安大华分别持有51%及49%权益。

多名基金、信托分析师告诉《每日经济新闻》记者,房企引入基金、信托参股主要是协助项目公司拿地,“一般都是假股真债。但对于房企而言,具有控制负债率,可以更多利用外部资金等好处。”


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