解析2018楼市：精确调控不放松，助力长效机制落地

近日，国家统计局公布2017年房地产数据。受益于“去库存”和“棚改货币化”，广大三四线楼市全面回暖，2017年我国商品房成交规模突破2016年的历史最高位，再次刷新纪录。

前端销售明显放量，这是连续近3年“去库存”、三四线城市“就近城镇化”加速，以及鼓励居民适度“加杠杆”等多重因素叠加作用的结果。由于开发商土地购置面积连续3年负增长(2014-2016年平均下降16.4%)，加上“去库存”持续推进，截至2017年12月底，全国商品房待售面积同比下降15.3%，绝对规模已降至2014年10月份以来的新低，即本轮“去库存”前的水平。

截至目前，全国已有20余个省市召开了地方两会。多省市发布的政府工作报告都聚焦了楼市调控，租购并举成为高频词。同时，一线城市仍是楼市严控的风口，二三线城市精准化调控将成为主要趋势。

一线城市调控不放松

步入2018年，各地楼市调控步伐并未停歇。而从多地两会发出的信号来看，今年一线城市的楼市调控仍不会放松。

上海(楼盘)市市长应勇表示，2018年要加强房地产市场调控不动摇、不放松。提高中小套型供应比例，促进商品房有效供给。加大租赁房建设力度，新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，新增供应5.5万套各类保障房，完善共有产权住房制度。

从房价看，70个大中城市新房价格环比平均涨幅在2017年5月达到最高点(0.8%)后开始回落，最低点是9月份的0.2%。2017年10月以后，随着预售证和房价管控有松动，前期积累的高价盘和待网签新房入市，房价环比涨幅连续3个月扩大，12月达到0.5%，由此推动新房价格同比涨幅连续11个月下降后，12月首次反弹。目前，一线城市新房价格同环比涨幅都在回调，环比已开始下跌，二线同环比涨幅整体维持，三线涨幅已经较高。

二三线城市精准调控成为趋势

今年初，甘肃兰州(楼盘)宣布要对楼市调控政策做出调整，一时间，“精准调控”便成为今年楼市的第一个热词，而这也被众多专家预测为今年二三线城市的调控趋势。

安徽省省长李国英在政府工作报告中明确提出，2018年要加大住房保障力度。实行公租房实物配租和租赁补贴并举，对低保、低收入住房困难家庭加快实现应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员等纳入保障范围，新开工保障性安居工程28.18万套，基本建成23.75万套，完成10万户农村危房改造。因城施策加强房地产市场调控，盘活存量住房，发展住房租赁市场特别是长期租赁，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

多数业内人士认为，未来住房制度和长效机制其他方面的内容也将逐渐落地。

近期住建部明确调控“三个不动摇”;人民日报连续发文，楼市调控不会“拉抽屉”，2018年楼市还需保持当前严厉调控态势，回击了有关调控松绑的传言。这意味着，除基于市场明显降温，少数非热点城市适度修正政策外，2018年以“四限”(限购、限贷、限价、限售)为主要内容的调控还将保持高压态势。

严跃进认为，由于2017年预售证的管控较为严格，以及市场需求被大量抑制，一线城市的房价仍有反弹的动力;长沙(楼盘)、贵阳、太原(楼盘)、福州(楼盘)等一些非核心的省会城市，房价同样具有上涨的动力。这些城市未来可能会得到调控政策的“重点关照”。