年后需警惕中小城市高库存重现

房地产商在春节前后也加大销售力度。数据显现，今年1月房企销售额再创新高，其中17家房企销售过百亿元，前100家房企销售额同比增长57.8%，由于一线城市和热点二线城市受严厉调控政策影响，楼市成交已淡漠多时，这些销售额主要是三四五线中小城市奉献。除了房企销售额大增外，中小城市拍地、房地产开发也在如火如荼地停止。

但是就在两三年前，决策层却为中小城市房地产的高库存感到担忧，2015年底召开的中央经济工作会议提出，2016年经济社会开展主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降本钱、补短板五大任务。其中去库存，主要是处理中小城市的房地产库存问题。依据统计，截至2016年2月，中国房地产库存面积7.39亿平方米，主要集中在中小城市。

但在2017年7月底，去库存任务就已根本完成，截至当年7月底，全国商品住宅库存量为3.42亿平米，曾经回到了2012年的程度。如此高范围的库存之所以在一年半左右时间就完成去化，主要得益于棚改货币化安顿政策。

棚户区改造是多年来城镇化建立过程中不断推行的，和此前住房安顿有所不同，货币化安顿主要是给予被安顿者现金，让被安顿者去买房，房价在购置力大增的背景下上涨，上涨的同时带动其他购房者涌入，于是过去一年多就在中小城市演出了一轮“涨价去库存”。如江西景德镇、安徽黄山，2015年新建商品房均价每平方米不过4000元出头，到2017年年中已达近8000元之高，销售额亦随之大增。

房价上涨、库存减少，似乎是“一箭双雕”的事，但这背后隐忧不少。不得不面对的理想是，中国早已不缺房子，特别是中小城市。统计显现，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米。由于不限购，中小城市多套房产者比比皆是。“房子是用来住的”，房产既然曾经饱和以至过剩，再经过涨价预期让民众涌入购置，固然能够增加中央政府收入和经济数据，但久远来看并不是一件好事。

对中央政府而言，当一个行业曾经过剩还继续希望，很容易物极必反。本来随着房地产行业过剩到来，中央政府应该主要努力于推进经济转型，让经济开展摆脱房地产依赖。涨价去库存之后，中央经济增长能够依赖房地产而继续几年的繁荣，但这无异于饮鸩止渴。

更重要的是，缘于棚改货币化安顿政策而量价齐升的中小城市房地产市场，假如恢复当初大肆拍地与房地产开发，将来一旦棚改减速，或者货币化比例降低，房价上涨动力消逝，销量也难以为继，将构成新一轮的高库存。这一过程必然会阅历，由于真正支撑房价和房产销售的是人口。

中国经济也必需摆脱房地产的依赖。中国由于工业化和房地产等要素，成为中等收入国度，但往常欲逾越中等收入圈套，不可能继续依赖房地产;中国要成为强国，也不是房地产能够成就，需求的是制造业晋级、高科技企业与文化软实力。

所以说，当前中小城市房地产市场是树立在政策刺激根底上，而非真正需求支撑的繁荣现象值得警觉，假如高库存重现，再度去库存难度不可想象。