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一季度多地楼市成交下滑 一线城市同比降逾三成下一篇
财政部、住建部联合发文:试点地方政府棚户区改造专项债3000-4000一平米的时代早已经成为历史,16000一平米的房子比比皆是;看这架势,看着涨幅,让一二线城市自愧弗如。然而,楼市的荣耀不一定是买房人的荣耀,更不可能是房产投资者的荣耀;除非你是开发商,处于地产行业的上游,否则,这一波外力推上去的房价利好,根本不会传导至普通投资者这一环节。
为什么?看看这一轮三四线城市房价上涨的原因就知道了。简单说,并非因为三四线城市经济、人口发展,而导致房价上涨;直接推动三四线城市房价上涨的原因,是棚户区改造货币安置方案。前面笔者介绍过这样一种开发模式,不再赘言,这里简单说一下:
首先,棚改释放了大量货币,棚户区居民房子收走,给予货币补偿;
其次,“无家可归”的居民显然必须买房才有住处,反正有补偿款,买买买!接下来,商品房市场交易开始升温,由此,更多投资者也开始跃跃欲试。于是,房价被哄抬起来。这么火爆的楼市,为什么反而不能去分一杯羹呢?而且买房的压力大,说明房价高,那么卖房的就应该有盈利才对。
问题在于,楼市不是简单的你卖我买模式,卖房人和买房人之外,还有开发商做大户。没错,房价被哄抬,加上利率上浮,想买房的人要承担更多购房成本,受伤的总是没房子的人;也正因为如此,高价买下了三四线城市房产的人,如果想赚钱,就要以更高的价格卖出去。开发商的一手房,现在对于买房人来说压力都很大了,你还想当中间商赚差价?想一买一卖,挣个差价,当个“中间人”,一不留神就变成了终端接盘人。这时候千万不要对于未来抱有更多希望,棚改从某种意义上说,是变相放水,靠这样的资金和政策支持的房价,这种炒房人挤走常规需求的人抬起来的房价,难以维系。一个重要的原因就是后继接盘无人。
要判断房价长期趋势,还是要看人口流向,只有人口长期流入的城市,房价才有希望。但现在什么情况?城镇化近乎到顶,曾经大量进城的农民,未来不会再有更多;更可怕的是,很多人从农村进入三四线城市,但很快他们继续背井离乡,去一二线城市打拼。更多机会,更好的收入,更公平的环境,谁都愿意向更好的平台去寻找机会。由此,流入人口减少,流出人口增加,放水的速度大于进水的速度,这个水池子只会原来越空;没有了水,房价这艘“大船”还能浮起来吗?
所以说,绝大多数三四线城市房价几乎是见顶的,不管是房价收入比到了一个非常极端的状态,还是说房价挤压居民消费,这对于人口基数小的城市影响会非常大。或许你该问了,什么时候房价会出现松动?具体时间则取决于政策的变化时间;当棚改结束,资金停供的时候,就是三四线城市的房价失去支撑的时候,也是盲目投资三四线的人资产崩塌的时候。
本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。
责任编辑: xiangtantest
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