湘潭

住房租赁探路:抢房成常态 部分二房东盈利难

2018年05月21日来源:21世纪经济报道行业动态责任编辑:jinjing


住房租赁初探

住房租赁并非新兴市场,但由于近半年来,政府层面的鼎力推进及至大型国有银行、大型开发商等主体的大举介入,住房租赁市场也就换了新颜,各路资本涌入,仿如一个培育期的新兴市场,疑问亦随之而来,比方,在大型资本密集介入的面前,住房租赁市场,真实的商业潜力几何?又有哪些成绩亟待处理?(周鹏峰)

多位租赁公司人士反应,二房东形式盈利压力次要是税收。缘由是,2016年4月“营改增”变革之后,房屋租赁征税比例从5%提升至11%。在此状况下,有的住房租赁公司不以租赁合同租房屋,而是以委托、资管、托管等方式。

2017年7月,住建部等九部委结合印发告诉,要求大中城市要放慢开展住房租赁市场,并且将广州、深圳、佛山、肇庆等12个城市列爲首零售展住房租赁试点。2017年12月召开的地方经济任务会议再度指出,要放慢树立多主体供给、多渠道保证、租购并举的住房制度。

住房租赁由此换新颜,俨然成爲一大新兴市场。

深圳再次走在了前列。一方面,银行、地产商、官方机构等设立专营住房租赁的机构,深圳也降生了全国第一家银行系租赁效劳公司。

另一方面,多路资本涌入深圳租赁市场,从开发商、商品房、城中村等“拿房”,取得房源,经过装修完善后,以长租或短租的方式展开租赁业务。

但作爲住房租赁主流运营形式的“二房东”形式盈利微薄,一因拿房本钱逐年攀升,二因缴税。

住房租赁市场建立仍需政府、社会、银行、企业多方共同努力,配套制度亦需推进落地。目前,全国性的住房租赁细则仍未出台,21世纪经济报道记者得悉,深圳市拟成立协会组织,一致协调各部门,推进住房租赁市场建立。

租赁专业机构涌入

自去年以来,已有包括银行、开发商、官方资本等经过设立租赁专业机构,或成立产业并购基金,进入住房租赁市场,这其中,银行无疑是主力。

截至目前,已有工商银行、建立银行、农业银行、中国银行、交通银行五大国有银行和中信银行、浦发银行多家股份银行布局住房租赁市场。

不过,大局部银行业务重心在爲住房租赁单方提供融资授信,如工行方案将来五年爲广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金,中行方案爲八家房地产企业提供超2000亿元住房租赁范畴融资。

建行布局走在同业前列。除租赁融资效劳外,建立银行是首家大举进军住房租赁市场的商业银行。往年3月22日,建行在银行业例行旧事发布会上发布:旗下新建的住房租赁平台已累计上线房源超越12万套,已出租超越2.6万套,另外还有储藏房源10万套。

21世纪经济报道记者依据工商材料统计,建行已在全国设立11家住房租赁效劳公司,普通以“建融住房效劳”、“建信住房效劳”等称号注册,该行旗下建信住房效劳(深圳)无限责任公司注册于去年9月28日,是首家银行系住房租赁效劳公司。建行深圳分行回应21世纪经济报道记者查询时表示,该公司担任“CCB建融家园”长租社区的规范制定和一致管理,并积极探究与政府、企业的协作时机,共同培育住房租赁市场安康开展。

除深圳外,2017年10月以来,建行还在北京、广州、上海、重庆、湖北、浙江、厦门、广西、江苏等地设立了住房租赁效劳公司,注册工夫在2017年10月至2018年2月之间,注册资本3000万元-6000万元不等。往年3月16日注册成立的建信住房效劳无限责任公司注册资本则高达10亿元。

此外,局部国企、房地产开发商、官方租赁机构也成立专业租赁效劳公司。已有万科、龙湖、碧桂园等多家民营房企进入住房租赁市场,保利地产、上海地产集团也推出了首批国企住房租赁品牌。

依据一份第三方数据,截至2018年3月,全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾202万间。长租公寓布局以北上广深四个一线城市,以及南京、杭州、成都、武汉、天津、苏州等新一线城市的散布最爲集中。

局部“二房东”利润率仅1%-3%

随着进入住房租赁市场的企业、资本添加,住房租赁市场开端从零散的转租形式逐步向规模化的置办运营形式演进,但以后主流运营形式仍然面临盈利难题。

目前,住房租赁商业形式有两种:一是“二房东”形式,轻资产运营,租赁公司经过临时租赁的方式获取物业运用权,将其停止装修后转租至消费者,收取租金;二是“自持”形式,经过收买、自建等持有租赁物业产权,向租客收取租金、提供增值效劳。有租赁公司人士反应,“二房东”形式盈利微薄,有的利润率仅在1%-3%之间。盈利压力来自两方面,一方面,拿房本钱逐年攀升。另一方面,来自于缴税。

新派公寓CEO王戈宏此前在承受21世纪经济报道记者采访时表示,长租公寓形式曾经面临应战,90%的租赁企业采用二房东形式,这一形式规模上曾经“不经济”,红利曾经消逝。缘由在于,租金每月收取,企业运营性现金流缺乏,无法扩张。“二房东项目亏得一塌懵懂,还要遭到大房东的钳制。”

一位深圳租赁业内人士称,若采用自持形式,则租赁公司的资金压力宏大,普通民营资本无法涉足,“除非银行情愿提供低本钱资金,否则运转不下去”,而且“没法算收益”。

银行与专业租赁机构曾经开端协作涉足这一范畴。往年3月,建立银行集团与国际长租公寓品牌新派公寓,发起设立基于资产证券化的不动产并购基金,初期规模20亿元,前期将依据收买需求扩展规模,收买标的将集中在一线及二线中心城市的存量资产或开发商协作定制长租公寓的物业。建行深圳分行担任人泄漏,该专项并购基金的框架曾经搭建好,但还在发起成立进程中,优先级资金利率未确定。

多位租赁公司人士反应,二房东形式盈利压力次要是税收。缘由是,2016年4月“营改增”变革之后,房屋租赁征税比例从5%提升至11%。依据规则,企业出租房屋获得的支出按“古代效劳—租赁效劳”交纳增值税。普通征税人适用税率爲11%。

在此状况下,有的住房租赁公司不以租赁合同出租房屋,而是以委托、资管、托管等方式。

“抢房”成一大景观

虽然以后二房东形式遭遇盈利难,但随着住房租赁市场建立的推进,各路资本涌入,“抢房”成爲租赁市场一大景观。“都在找房子,甚至有我们没听过的机构也到深圳来找房源,”深圳某租赁机构人士表示,“租赁需求太大,拿房源很头痛。”

房源获取大致有两种方式:在“整租”形式下,将整栋公寓全体租入再分散出租,或许租赁予单个企业;在“散租”形式下,将分散在各个社区的房源租入后复杂装修后再行出租。前者以银行、地产开发商居多,后者多爲民营租赁专业机构。

举例而言,银行方面,地产商的商品房成爲重要的房源之一。建立银行深圳分行去年11月与11家房地产公司及11家企事业单位举行住房租赁战略协作签约典礼,推出5000余套包括“CCB建融家园”在内的长租房源,并发布团体住房租赁存款产品,正式进军深圳住房租赁市场。地产商方面,万科旗下的泊寓,在房源获取方面以集中租赁爲主,其租赁来源爲国企、政府、村个人等手中的废旧厂房、办公楼或住宅,改装成公寓后出租。

银行也尝试从团体商品房取得房源。往年1月,建行广东省分行首创“不动产财富管理”业务,俗称“存房”,并在广州试点运营。建行广东省分行副行长吴集荣表示,房东提出‘存房’需求后,建行可以对其房产将来3-10年租金收益停止专业评价。房主认可之后,再撮合他和建方公司达成住房长租权买卖。由建方公司向房主一次性或分期领取将来的长租租金,然后担任出租及租后管理。在买卖期满后,建方公司会将房产出借给房主。

由于各路资本涌入,争抢房源,不可防止的一定水平倒逼租赁价钱下跌。

这其中,一是各路资本“抢房”招致租赁本钱上升,二是由租赁房屋装修后质量上升带来本钱上升。有租赁公司人士算了一笔账,租赁效劳公司拿到房源后,需求对房屋停止装修。一间30㎡的租赁房屋,每平投入装修本钱约在600-1000元,总计至多需投入1.8万元。依照三年发出本钱,每个月均摊本钱在500元。

关于深圳而言,一个特殊的状况是“城中村”这一非规范产权房源。

有租赁公司人士表示,深圳农民房、小产权、厂房等在租赁市场扮演了重要角色。约50%-60%的租客租赁城中村房屋。城中村房屋产权不明晰,消防等硬件规范验收上无法取得无效手续,这使得银行等机构目前很难介入。

多难题待解

“住房租赁市场建立需求政府、社会、银行、企业共同努力。”这是21世纪经济报道记者调研进程中,业内人士屡次提及的一句话。

依据一项第三方统计,长租公寓以装修作风多样、房源地段较劣等要素越来越遭到市场认可。2018年一季度,租房用户对长租公寓的租房需求环比涨24%。

记者在调研中发现,对租赁房而言,以深圳爲例,住房租赁仍以散租爲主,无意识停止爲本公司员工“团组”的企业仍不多,有的公司以为租房属于团体行爲。有租赁公司提供的数千套房源中,约2/3爲散租,1/3爲团租。业内人士呼吁企业应承当更多社会责任。

租赁市场的顶部是长租形式。建行表示,建立银行主打推出“家庭式长租形式”,协助城市新居民或局部家庭经过“长租”完成对美妙生活的向往。开展住房租赁关键在于百姓对长租也可安家的理念认同,需求社会各界共同发力,一同培育住房新观念。

建立银行广东省分行行长刘军此前表示,广州住房租金报答率在一线城市中最高,也仅有1.7%。银行“如何进步利润率,存款三年期利率是4.9%,再做高一点还有税费,5.5%要做到,这是心思价位。”

可以经过两种方式进步利润率,一是租售同权,推进个人建立用地入市。广州共有城中村122个,城中村私房273万套,占市场租赁住房的52%。“个人土地本钱很低,有的城市用工业用地、仓储用地、行政划拨土地都可以做住房租赁。这个成绩处理的话,我们的本钱立马上去了。”二是以土地自持竞拍的方式。目前银行测算房地产企业做自持土地,绝对来说,价钱低一点,可以到达5.5%的收益程度。

“租售同权”曾经是理想的需求,但在长租公寓中仍难以处理。

一位租赁效劳人士坦言,长租的一个成绩是,有的租客希望可以有学位出租。这也是“租售同权”最大的诉求之一,但该机构最终无法提供。但在现行状况下,出租学位难以满足短期内完成。

以深圳爲例,深圳对学童退学采用打分制度,各区执行规范也不分歧。例如,租赁房屋的打分要少于自有住房,局部地域对学位房有“锁活期”。“看各个学校的详细布置和学位的紧张水平,学位越紧张的地域锁活期越长,6年或9年不等,”有租赁人士指出。

中国酒店用品协会会长、信基集团董事长张汉泉携专业团队赴中国(中部)岳塘国际商贸城实地勘察,推进...[查看详情]

期房购买应该注意什么
二手房贷款要满足哪些条件?
购房公摊面积背后的“套路”
中国(中部)岳塘国际商贸城5月14日即将盛大
  • 意向区域
  • 价格