湘潭

楼市调控加码:房企难享土地增值税优惠

2018年06月03日来源:中国经营报行业动态责任编辑:jinjing

20多个城市“抢人”方案背后触发了不少城市的“抢房”热。在一线城市遭到货币收紧和调控政策严厉执行的当前,局部二三线城市接连呈现的“抢人”“抢房”现象似乎成为房地产市场新的热点。

关于市场掀起的热潮,监管层的态度本质上并没有松口的迹象。从近期和土地有关税收政策变化看,政府对房地产市场坚持严厉管控的“闸门”仍然紧闭。

财政部近日发布了《关于继续施行企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(以下简称《通知》),《通知》强调改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移恣意一方为房地产开发企业的情形。也就是说,只需买卖方中有房地产企业,土地增值税的优惠处置均不适用。

在当前政府严控房地产的严峻形势下,上述《通知》的出台间接标明政府严厉监管的决计。市场人士剖析,后续随着房地产相关税收利好的减少,将来房价走势直接与房企资金链情况息息相关。

“紧”政策未现松绑

随着“双抢”在多个城市惹起关注,局部城市房地产市场呈现了投机炒作的现象,但政策总体基调依然是坚持目的不动摇,力度不放松。

以税收为例,今年以来国务院相继出台多项减税降费措施,降低企业税负,截至目前减税范围达7000多亿元。值得留意的是,在多项减税举措中,重组改制的房地产企业并不适用土地增值税优惠政策。

优惠政策包括:截至2020年,非公司制企业整体改制为有限义务公司或者股份有限公司,有限义务公司整体改制为股份有限公司等,对改制前的企业将国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物转移、变卦到改制后的企业,暂不征土地增值税。

依据财政部和税务总局结合发布的《通知》,其明白指出自2018年1月1日至2020年12月31日,继续执行企业在改制重组过程中触及的土地增值税政策。 其中特别规则,上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移恣意一方为房地产开发企业的情形。

对此,安永发布的税务报告以为,上述《通知》 彻底扫除了受让方为房地产企业而转让方不是房地产企业就可享用的情形,即假如受让方为房地产企业,即便转让方房地产的一方不是房地产企业,转让方也不能享用暂不征收土地增值税的政策。一言以蔽之,只需买卖方中有房地产企业,则土地增值税的优惠处置均不适用。

“从税收优惠角度看,房地产企业曾经过了能够持续享用政策红利的阶段。”一位税务系统人士剖析。

《中国运营报》记者理解到,目前土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权所获得的增值额。

“从多项政策来看,当前的税收优惠更多是支持其他实体经济,房地产市场宽松的信号并不明显,对开发商来说,需求提早认清市场状况,做好现金流准备。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进剖析。

财政部数据显现:在2016年的税收构造中,土地增值税的占比约为3.2%。在2017年与土地和房地产相关税收中,土地增值税共计4911亿元,同比增长16.6%,是占比第二大的税种。

多位房地产市场人士以为,在政府严控房地产的严峻形势下,上述通知出台也并不不测。“这更多释放出政策仍然趋严的态势。”上述税务系统人士说。

严跃进在承受记者采访时表示,目前土地增值税的征管对象也分两类企业,一类是房地产开发商,其自身有拿地的属性,所以土地增值后的税收是不能减免的;二类是其他类型的企业,这类企业应用土地停止实体运营,因而而产生相应的税费。“上述通知目的也是降低其在重组改制过程中的本钱,有利于进步效率。”

在他看来,房地产企业不适用上述通知,很大水平上也有利防备局部开发商借此躲避税费交纳义务。“对地产开发商来说,政策并没有宽松信号,因而运营要愈加标准。”

警觉本钱转嫁房价

事实上,单从税收奉献来看,在一切税收收入中,土地增值税的占比并不大,但其带来的影响却不容小觑。“市场自信心有时要大于税收范围。”上述税务人士坦言。

财政部数据显现,今年1~4月累计土地增值税为1898亿元,同比增长3.4%。作为中央政府主体税种,土地增值税在6个土地和房地产有关的税种占比最大,土地增值税优惠政策对重组改制的房地产企业“关闸”,释放出政策依然趋严的信号。

那么关于将来房价走势,土地增值税的变化能否会影响?

严跃进以为,对房价来说,土地增值的影响并不是很大。“某种水平上来看,假如开发商资金链收紧,加之税费担负重,有可能会加快其去库存的进度。”

这种预期和市场状况似乎更吻合。

易居研讨院数据显现,2018年3月,一线城市的新房库存 (以可售面积/已售面积权衡) 为11.2个月,样本二线城市为8.2个月,样本三四线城市为12.7个月。

比照三年前的数字,2015年3月分别为15个月、20个月和27个月。经过比照,我们会发现当前的库存仍将处于低位,关于开发商来说,为了项目销售而采取降价的几率较小。“且市场上呈现的‘双抢’,一定水平上掀起了新一轮房地产热潮,价钱短期内下调的可能性较小。”

此外,中央政府对房地产行业的依赖性也使得房价下调的状况变得愈加复杂。

穆迪集团副总裁高级剖析师李秀军表示,2010~2013年中央政府对房地产和建筑业税收的依赖性疾速上升,2013年政府依赖度逐渐趋稳,从2015年的43%小幅降至2016年的40%左右。

“税收自身具有转嫁功用,土地增值税是一项政策红利,对开发商来说,享用政策能够降低本钱,进步利润空间,随着本钱增加,将来能否会转嫁到房价上,需求综合判别,主要和企业大环境和利润分红有关。”上述税务人员说。

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