湘潭

中央对房地产的政策抑制,房地产发展是否还有空间?

2018年08月21日来源:楼盘网房产时评责任编辑:xiangtanadmin

近期在海南举行的2018年博鳌房地产论坛上,与会嘉宾认为,尽管中央有对房价明确的抑制政策,增量时代的需求在逐步放缓,但是对于房地产行业的主体而言,仍然不必太过于担心,未来十几年,房地产发展的空间仍然很大。

  “房住不炒”有利于行业健康发展

  “坚决遏制房价上涨”,这成了2018博鳌房地产论坛出现频率较高的词汇之一,此前的中央政治局会议提出了这一论调,与以往相比,由于少了“过快”上涨两字,与会嘉宾普遍认为中央此番遏制房价上涨的决心非常决绝。

  会议提出“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。” 

  国家统计局发布的6月份70个大中城市房价数据显示,二线城市新房和二手房价格分别上涨6.3%、4.6%。具体来看,海口、济南、丹东领涨全国,新建住房价格单月环比上涨超过3%。

  华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康认为,一方面这是中央最高决策层高度重视并且积极回应社会诉求;另一方面,决策层强调的长效机制的打造是要改变过去调控多年治标不治本累计的不良状态,“长效机制来自于一种基础性制度建设的攻坚克难。”

  中央提出“坚决遏制房价上涨”,“这是对整个房地产行业的有效保护。”著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲表示,“中国房地产不会出现大起大落。无论如何,中国对‘房住不炒’的定位不会改变,这对房地产长期健康发展是有好处的。”

  增量房地产建设时代正告一段落

  “无论是从总人口、增长率、出生率还是就业率占比的指标来看,确实伴随着中国快速的城镇化所推动的大规模的增量房地产建设的时代正在告一段落,增量时代的需求在逐步放缓。”香港交易所董事总经理、首席中国经济学家,中国银行业协会首席经济学家巴曙松在论坛上做出如此表述。

  巴曙松表示,从户均套数来看,中国已经超过1,这个指标从日本和美国的经验来看,在1.1到1.2之间的时候,它基本上就是一个供求大致平衡、增量房的增长达到峰值的阶段。中国现在逼近这个阶段,至少从户均套数这个指标来看,供求在大致走向一个平衡。

  不过,巴曙松也表示,从全国的趋势看,一些二线城市还会继续享受城市化加速的相关红利,人口在流入,突破口很可能是城市群的建设,中心城市带上周边的二三线城市,以及连接这些城市群内部大中小城市的基础设施的建设。

  除此之外,一些新的趋势也引发了与会嘉宾的讨论。宝能集团高级副总裁余英表示,一线城市的中心区需求量大,在严厉的调控政策下房价能顶住,其他城市价格可能真的要往下走了,所以他判断今年年底到明年,可能有些地区分化很严重。另外,余英建议三、四线城市有土地储备的房企赶紧出货,落袋为安。

  对于如今如火如荼的文旅地产,中国奥园主席郭梓文则说,没有坚定的决心,没有良好的现金流最好不要做文旅地产,一些房企虽然也在转型,但只是光打雷不下雨,没有沉淀下去做出真正的文旅项目,其中一大原因就是转型不够坚定,同时也有资金屏障。

  专家称不必为市场前景担心

  目前房地产周期处于本轮调控中期,未来将从短期调控转向建立长效机制。短期内房地产调控力度仍会继续加强,实现房产市场的“脱虚向实”发展。

  尽管一些与会嘉宾都在泼“冷水”,但对于房地产的长期发展,中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一表示,调整是一个过程,长期来看,房地产业还有一定时间的发展期。

  朱中一表示,改革开放以来,特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来,我国的房地产业快速发展,基本解决了住房短缺问题,城镇居民的人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米、1998年的18.7平方米提高到2016年的36.6平方米,支撑了经济社会的发展,明显改变了城镇建设的面貌,成绩很大。

  但同时也存在问题。一是从行业内部看,不少地方程度不同地存在着商品住房价格上涨、住房供需不平衡、结构不合理、租房市场发展缓慢及住房保障不充分的问题。二是从社会角度看,对房地产业的定位摇摆,经济和财政增长过度依赖房地产,再加上大量货币流入楼市,推高了房价地价,提高了城镇化的门槛,不利于经济社会的协调发展和实体经济的发展。

  不过,朱中一认为,中国的房地产业起码还有十年左右的发展期,主要原因是城镇化还在持续推进,加上二胎政策的放开,单人家庭、单亲家庭以及“丁克家庭”比例的提高,新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放;此外,城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求,也需要房地产业在产业园区地产、物流配速中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展,提供相应的配套和服务。

  “总之,未来十几年,房地产发展的空间仍然很大,至于2030年以后,既有小区和存量房的改造、二手房的交易,加上必要的新建项目,累计数量肯定不小,所以不必为市场的前景担心。”朱中一在会上强调。

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