湘潭

楼市最强杀招马上要来?房价呢

2018年09月03日来源:楼盘网行业动态责任编辑:xiangtanadmin

  湘潭楼盘网 2018-09-03 15:04

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房地产税马上要来?

据澎湃新闻披露:

近日,多个部委释放出加快建立房地产长效机制的信号,与此同时,多方消息显示房地产税立法进程将加速,年底前可能会报全国人大常委会  首     次  审议。

一般来说,法案审议要审三次。三次审议结束后,如果通过,就可交付表决。一审后,草案可公布征求社会意见。这意味着房地产税法的草案年底前有望向全社会公布。

也意味着房地产税距离正式出台不远。一时间关于房地产税马上要来的言论甚嚣尘上。

事实上,关于房地产税何时出台的争议,从去年政府提出要建立楼市调控长效机制后,就没有断过。8月6日,中共北京市委主管下的“新京报”也发文称,房地产税出台的时机已基本成熟。

许多楼市观望者,都在翘首盼望房地产税落地,因为大多数人将它视作刺破高房价泡沫的利器,只要它落地,高房价势必守不住,自己便能低价上车。

但坊间也有不同声音。比如房地产税应不应该征收的问题,呼声最大的当属任ZQ。

他表示,1949年的时候,既有房产税,也有地税,1951年把房产税和地税合并了,叫房地产税,当时中国的土地是私有产权。1951年之后进行公私合营,没有私人房屋了,都是公家的了,房产税也就取消了,变成了工商税、城市维护事业税、附加税、土地使用金、土地出让使用税、耕地占用税等等。现在我们列出来七八个税种,都是属于房产税这个范围之内。

就目前政府的态度来看,无论市场意见有没有统一,作为楼市调控长效机制之一的房地产税已经连续两次写入了政府工作报告,一定会出台。而且,市场上支持出台的呼声还是占大多数,因为买不起房的是大多数,都希望房地产税出台来压一压房价。出不出台这个问题基本不用争议。

当下需要解决的问题是,何时征收?怎么征收?

02

何时征收?

本号仍然是之前的观点,短期内不会出台。原因有二:

1、每一项重要的草案,从审议到推行时间都不短。比如,物权法七次审议才通过,时间从初次审议的2002年一直到2006年正式通过,耗时整整4年。

目前,关于房地产税草案的条陈细节争议,仍需要花费更多时间统一认识。怎样征收?多少面积免征?交叉的税收如何抵扣?哪些城市该征收?房地产税是地方税,那么多个城市都有房产的人又该怎么征收?这些问题都需要长时间讨论。

作为一项将长期执行的税法,必须慎之又慎,急不得。操之过急,反而会误事。

2、目前,市场环境并不适合推出房地产税。

所谓房地产税,是楼市所有税中的一个补充,是一种持有税,它会增加持有者的成本。它的出现,证明各地方政府基本摆脱了土地财政收入,彻底进入了存量房时代。

土地财政是当下中央与地方政府财政收入的重要来源,只有土地财政难以为继之时,才是房地产税出台的最佳时机,以增加新的税收。

说得更直白点就是,等城市化进程完成的差不多了,热点城市主要依靠二手房市场,卖地挣不了啥钱的时候,房地产税便可推出,成为新的税收来源。

正如财政部副部长史耀斌说的:

房地产税的作用主要是调节收入分配,特别是个人财富的集聚,起到促进社会公平的作用。同时,筹集财政收入,用来满足政府提供公共服务的需求。

有人或许会说,房地产税出台后,依然可以和卖地同时进行,财政收入不是更高吗?房地产税是增加持有着的成本,会打消投资者的积极性,房子就难卖了,房子难卖将传递到土地难卖,势必会影响卖地收入。

所以,只有土地财政不挣钱的时候,才是房地产税推出的最好时机。而从目前的土地市场行情来看,土地财政依然如火如荼。

2018年上半年,全国卖地收入高达26941亿元,同比增长43%。

03

房价呢?

最后说一下,房地产税对房价的影响。

许多人都在翘首盼望着房地产税的落地,以打击房价。但在这我必须要泼一盆冷水,房地产税出台,理论上会是个大利空,但实际上对中心城市的房价也只是抑制,不会重创,不会出现大家所期盼的暴跌。

我们必须要认清一点的是,从2016年国庆大调控开始出台的所有限购限贷限售政策,以及“租售并举”和尚在压制当中的房地产税等调控长效机制,目的都是为了维护房价稳定。即使是前不久的中央政治局会议,也仍是强调禁止房价上涨,从来没有说要房价下跌、大跌。

当然,也不会再涨了,因为政策也不允许。目前的房地产市场,是由政策主导的市场。

正如昨天融创老总孙宏斌在业绩发布会上说的,房地产调控政策严峻程度超出任何人想象,目前没有放松迹象,未来也只会越发严峻,政策调控已改变市场购买预期。

在政策强干预的情况下,限制了流动性,不让买也不让卖,涨跌都难。

但抛开政策,仅从市场角度来看,热点城市的房价仍有强烈的上涨需求。一方面,城市化仍在进行,人口在不断流入。另一方面,土地价格没有下降,而且在热点城市新房限价,土地不降的背景下,今年以来土拍已开始大面积流拍。

中原地产近日发布数据显示:

今年以来,土地市场流标流拍数量明显增多。其中,前8月,一线城市经营性用地流标流拍13宗,去年同期只有4宗;二线城市土地流标流拍238宗,去年同期只有106宗。相比之下,流标流拍的土地宗数涨幅均超100%,“地王”已经许久不见于市场。

土地流拍并非啥好事。

此前易居研究院追踪的数据显示,当前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平,即库存规模回落到了五年前水平。说明,许多城市库存告急。但土地市场因为新房限价,土地不降价,银行贷款融资又在收紧,开发商没钱、没欲望拿地,导致土地流拍。

库存告急,城市化持续,人口不断流入,土地又流拍。短期内房价可以由政策压制着保持不涨,但从供需角度来看,热点城市房价未来的上涨压力非常大。



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