在签订房屋认购协议一定要慎重再慎重

案       例：

某甲与某房地产开发公司订立《房屋认购协议书》,其中约定某甲向某房地产开发公司认购由某房地产开发公司开发的房屋一套。定金20000元。认购协议书第二条约定,“某甲应在协议签订之日起7日内,携带协议、应付房款、身份证明等相关资料至某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》。如某甲逾期不与某房地产开发公司签署《商品房买卖合同》,某房地产开发公司不再另行催告,有权解除认购协议,并可将该房屋出卖给第三方,同时某甲交付的定金不予退还。”认购协议订立当日,某甲向某房地产开发公司交付定金20000元。

在认购协议约定期限到期后,某甲未到某房地产开发公司签订商品房买卖合同。某房地产开发公司遂向某甲发催告函,表示请某甲在20日内到其公司办理相关事务,逾期其将根据双方签署的认购协议书第二条之规定操作。某甲在催告函规定时间内,到某房地产开发公司协商订立正式商品房买卖合同,但是由于双方对交房期限无法达成一致意见,而未订立正式商品房买卖合同。某房地产开发公司决定对某甲的20000元定金不予退还。为某房地产开发公司是否应退还此20000元定金,引发某甲与某房地产开发公司之间诉讼。

案件解析：

第一种观点认为某房地产开发公司提供的《房屋认购协议书》采用的是不平等的格式合同。该《房屋认购协议》第二条约定,如认购人逾期不与出卖人签署商品房买卖合同,认购人交付的定金不予退还,导致签订商品房买卖合同的不可选择性,侵害了消费者的利益,严重违反了《消费者权益保护法》规定,属于霸王条款。所以该条款无效,某房地产开发公司应当退还某甲的20000元定金。同时,该定金的约定违反了公平原则,把法律上对“债权”担保的定金,约定成了对“签约行为”担保的定金,这种约定有悖于我国担保法中定金的含义。

第二种观点认为,某甲支付定金后未按约订立商品房买卖合同,所以某房地产开发公司有权不予退还定金。

认购协议解析：

一、关于认购协议书的性质

商品房认购协议书应属于预约合同,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认,但对双方买卖房屋的交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并未明确约定,需在订立买卖合同时协商达成。

二、关于能否为订立合同设立定金担保

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。根据该司法解释的规定,商品房买卖双方可以为订立商品房买卖合同而设立定金作为担保。所以第一种观点认为定金只能为债权作担保,而不能作为签约行为的担保的观点是不符合司法解释规定的。

三、关于认购协议第二条的效力

笔者认为本案认购协议中第二条属“霸王条款”,应属无效合同条款。

首先,该认购协议是采用格式条款订立的。按照合同法的规定,出卖人作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

其次,按照司法解释的规定,双方缔结认购协议书后,应当是负有在约定时间内,为签订商品房买卖合同而进行诚信磋商的义务。具体来说,认购人享有对选中房屋购买的权利,并负有在约定的时间与出卖人诚信磋商签订商品房买卖合同的义务,而出卖人享有收取一定款项作为担保的权利,即保证与认购人诚信磋商、签订认购房屋的商品房买卖合同的义务。只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商,就履行了认购协议书的义务。认购协议书中约定的定金也只是担保双方的诚信谈判义务,以保证最终达成正式的商品房买卖合同。

再次,本案中认购协议书第二条约定,“某甲应在协议签订之日起7日内,…...至某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》。如某甲逾期不与某房地产开发公司签署《商品房买卖合同》,某房地产开发公司……有权解除认购协议,……同时某甲交付的定金不予退还。”从字面上理解,某甲签订认购协议后,就必须在约定时间内与某房地产开发公司签订商品房买卖合同。也就是说,认购协议书中约定的定金是担保双方达成正式的商品房买卖合同,如果最终没有达成商品房买卖合同,某房地产公司就可以没收定金。所以第二种观点认为某甲支付定金后未按约订立商品房买卖合同,某房地产开发公司有权不予退还定金。

所以,该认购协议第二条是不符合司法解释的规定的,并且不合理地加重了认购人的责任,导致认购人签订了认购协议后,必须与出卖人签订商品房买卖合同。如第一种观点所述,导致签订商品房买卖合同的不可选择性,侵害了消费者的利益。

四、关于催告函的效力

笔者认为,某房地产开发公司在认购协议书约定期限到期后,向某甲发出催告函,并表示某甲可以在20日内到其公司办理商品房买卖相关事务。这是某房地产开发公司单方面对认购协议中关于某甲履行磋商义务期限的变更。根据该催告函的内容,某甲在20日内到某房地产开发公司与其对商品房买卖合同相关事项进行磋商,并没有违反双方的约定。所以某房地产开发公司应当退还某甲的20000元定金。

温馨提示：所以要提醒买方人在订立商品房认购协议时要谨慎,对协议内容要认真阅读,必要时可以要求房地产开发商详细解释每一个条款,做到对认购协议内容的充分了解。