2017年上半年广州房地产市场回顾与展望

领先全球的房地产服务商戴德梁行今日对2017年上半年的广州房地产市场表现进行了全方位、深层次的解读，并对广州市场接下来的走向进行了预判和展望。

经济新常态下的2016年，降首付、降准、营改增、土地限价等政策频频出台；“去库存“在年初被列为2016年五大经济任务之一，对住宅市场的推动和刺激成果显著。此外，全球经济形势的疲软及诸多不确定性因素促使资本涌入资金流稳定、能相对较好规避通胀风险的房地产市场，2016年成为了中国房地产史上的成交大年：数据显示，前11个月国内商品房销售金额10.3万亿，与2015年全年相比高出18%，销售面积也创下新高。物业市场大宗交易同样生猛：以上海为例，戴德梁行统计的大宗物业交易在12月跨入1300亿元大关，同比翻番有余。整体来看，房地产市场可谓空前繁荣。

2017年一季度，广州实现地区生产总值4692.4亿元，同比增长8.2%，增速高于全国及全省平均水平；第三产业增速领跑一线城市；固定资产投资总额录得927.3亿元，其中房地产投资443.7亿元，同比增长10.6%，增速高于北上深；居民消费稳步提升，社会消费品零售总额达2249亿元。在经历了2016年的空前繁荣之后，步入2017年，广州房地产市场格局发生了进一步分化。

写字楼市场：招商引资持续发力，产业落位助力吸纳

近年来，广州产业发展的提量提质，招商引资的持续发力。截止2016年末，全市新注册企业13.7万家，同比增长34.3%，注册资本8271亿元，同比攀升43.4%。全市新增投资项目数量保持快速增长，截至2016年末，288家世界500强企业投资广州，投资项目797个，其中总部或地区总部120家。广州产业迅速发展良好地支撑了写字楼市场的成长。

2017年上半年，广州核心商务区甲级写字楼录得新增供应13.5万平方米，同比下降37.0%。新增供应的暂时回落为市场赢得了去化良机，上半年全市净吸纳量较2016年同期增长93.3%，推动空置率半年下降2.4个百分点。活跃的成交活动推动了租金的增长，2017年年中，广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金录得每平方米每月171.7元，较2016年末上升1.7%。

第三产业的稳步发展在写字楼市场上得到了清晰的反映：2017年上半年，金融、TMT、专业服务行业继续成为广州写字楼市场的吸纳主力，戴德梁行数据显示，上半年办公面积扩张的企业中，金融类占比36%，TMT占比31%，专业服务占比21%。内资企业表现进取，继续成为办公需求的主要来源，上半年租赁成交面积占到总面积的85%，外资企业表现则相对保守。

珠江新城继续成为广州写字楼市场的核心板块，该商务区2017年上半年的平均租金及吸纳量引领全市。与此同时，琶洲商务区继续保持迅速成长，随着配套设施和商务环境的不断完善，上半年琶洲商务区在加快市场吸纳的同时，租金涨幅领先于其他主要商务区。

经历了2016年的供应高峰，2017年的广州甲级写字楼市场新增供应暂时回落，市场存量将得到进一步消化。随着珠江新城新增供应逐步进入尾声，未来广州甲级写字楼新增供应将由琶洲、金融城接棒，“一江三带”商务区格局将逐步形成。戴德梁行研究部经理缪舒怡指出，2017年内，受益于供应暂时回落，广州甲级写字楼市场存量将得到进一步消化，空置率降低，租金将获得稳健的上涨空间。

随着粤港澳大湾区的落地及建设，以及广州广州市政府一系列产业升级规划和招商引资政策的逐步推进，广州将在更大范围内参与区域产业协作，带动上下游产业发展，迎来新的发展契机。然而与此同时，广州同样面临着与周边城市竞争升级、新兴商务区市场培育、短时间内配套有待完善等问题。缪舒怡表示，尽管挑战依然存在，但不断增长的市场需求将支撑广州写字楼市场的增长，市场的前景依然乐观。

零售市场： 市场的发展、变革和竞争为运营提出高要求

2017 年1-5月，广州实现社会消费品零售总额3770.83亿元，增长8.8%，增速较上年同期提高0.2个百分点。经历了前期的高速发展，限额以上网上商店零售额增速由2015年的60%左右明显放缓，2017年1-5月，广州限额以上网上商店零售额增速录得17.8%，实体零售逐步回暖。

2017年上半年，位于琶洲的万胜广场入市，至上半年末，全市优质商业存量约229.2万平方米。体育中心商圈继续成为广州优质商业存量最集中的区域，商圈优质零售面积占全市总存量的34%。经过前期业态升级调整，2017年上半年，全市优质商业租金、空置率表现平稳，体育中心商圈租金水平继续引领全市。

2017年上半年，个性餐饮、健康品牌、体验式业态继续在广州优质零售市场保持扩张，日益丰富的业态组合强化了购物中心与顾客的互动，而随着消费观念的升级和消费模式的改变，购物中心被赋予了购物中心更为丰富立体的功能，由一个“买买买”的地方日渐转变为了都市中一个重要的生活场景和社交场景。

随着城市规模的不断扩大及消费需求的不断发展，中心区域零售物业新增供应较为有限，越来越多的开发商开始探索向外围区域扩张，区域性、社区型商业成长迅速，广州零售市场多中心化趋势日渐凸显，新商圈的崛起势必将进一步丰富广州的零售市场版图。

2017年下半年，包括白云汇、安华汇等在内的优质商业物业预计将会交付使用，为广州主要商圈优质零售市场带来约43万平方米的新增供应。缪舒怡表示，现有优质商业应继续进行业态升级和品牌调整的步伐，以应对日趋激烈的市场竞争，而多种类型、不同定位的购物中心在共同推动广州零售市场版图进一步成长的同时，市场或将面临暂时的租金成长乏力、空置率攀升等压力，激烈的市场竞争对运营提出了更高的要求。

土地市场：调控加码难掩供需两旺

广州土地市场在经历了2016年的相对淡静后，2017年迎来显著升温。随着去房地产库存工作收效明显，2017年上半年，广州适当加大土地供应规模，土地成交量价齐升，共成交84宗、488.6万平方米土地，土地成交面积同比上涨72.4%，占到去年全年土地成交面积的80.7%；成交金额同比攀升160.3%达522.1亿元。2017年上半年，产业落位政策持续深化，工业用地占整体土地成交面积的72.9%，占比较去年同期攀升28.4个百分点。住宅用地推出面积同比上涨20.2%，但由于流拍及中止出让等原因，成交面积与去年同期基本持平，所占比重由2016年上半年的35.2%降至19.8%。

为了稳定土地市场、抑制高价地块产生，上半年，包括金融监管、竞地价、配建、自持及摇号等措施在内的土拍新规连续推出。受市场新政影响，2017年上半年住宅用地平均溢价率同比下降23.2个百分点至28%，商办用地平均溢价率同比下降8.6个百分点至0.5%。

2017年上半年，外围区域成交面积占全市的95.9%，比去年同期提高6个百分点；成交金额占全市的67.9%，同样比去年上半年高出6个百分点。增城区土拍延续了前期的大热状态，成交面积同比上升232.1%至240.5万平方米，占全市的49.2%。

展望下半年，戴德梁行指出，根据广州市国土资源和规划委员会发布的《2017广州经营性用地供地蓝皮书》，2017年下半年的广州土拍市场仍将热度不减。住宅用地供应将适度加大，宅地布局将中心城区与外围区域有机结合，但仍以外围区域为主，荔湾区西湾路宅地或将称为市场热点；商服用地方面，天河区的广州国际金融城及海珠区的琶洲西区成为中心城区的主推商服地块，广州“一江两岸三带”大CBD的重点战略布局日渐凸显。位于珠江新城的商服用地将备受瞩目。

商品房销售市场：最严限购令推动楼市显著降温

经历了2016年的火热后， 2017年的广州楼市政策频出：3.17、3.30限购令密集出台，旨在降低房地产的金融属性，从供需两端全面抑制投资性需求，一系列政策组合拳有效地抑制了住宅市场的过热发展：2017年上半年，广州一手商品住宅供应面积372.5万平方米，创近年新低，同比下降15.8%，较2016年末减少32.6%；成交面积录得576.5万平方米，同比减少14.5%，与2016年末相比下跌26.5%。销售均价16572元，较去年同期小幅上浮3.8%，较2016年末则降低3.7%。最严限购令下，住宅市场供需急跌，价格升幅受到抑制。但供应缺口仍处于高位，市场继续维持供不应求状态。

展望下半年，缪舒怡表示，政策方面，目前广州住宅市场调控力度较大，2017年下半年政策加码空间不大，但同样暂未见松绑趋势，市场或将维持目前的调控水平；与此同时目前全市库存已处于低位，市场未有去化压力。尽管如此，受到市场调控延续的影响，2017年下半年一手商品住宅新增供应在短期内大幅增加的可能性不大。下半年市场或将继续保持观望情绪，成交量继续维持低位将是大概率事件。价格方面，若下半年成交量持续收缩，部分开发商或将受到资金回笼的压力而在价格方面出现松动，局部区域价格或有小幅下调空间。短期来看，广州住宅市场尽管出现降温，但供不应求趋势仍将持续。