限价房流入北京楼市 开启限价房时代

近日，北京市住建委发出《关于增强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》(以下简称“意见稿”)公开征求社会意见。这一“意见稿”的推出，让行将大范围入市的限价房再生变数。

据诸葛找房数据院研讨中心统计，2017年至今共成交了90宗限价房地块，从去年底首批拿地的限价房项目就面临入市问题，但是却迟迟未拿到预售证。

能够预见，限价房将来将成为北京楼市的供给主力，但政策的不肯定性，让开发商也对拿地趋于慎重。

北京行将迈入限价房时期

2016年，为了管理楼市“高烧”不退，北京出台了“9·30新政”。“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建立项目应运而生。限价房由于土地出让时就被“锁定”房价，并且请求5年内不能转让，其价钱明显低于市场价，也让市场对限价房满怀等待。

自2017年大范围成交的限价房地块，从今年开端行将大范围入市销售。

据记者统计，包括旭辉城、瑞悦府、金樾和著等房山、大兴、昌平、丰台、密云等10多个限价房项目近期在准备入市，但“意见稿”出台，可能会让首批限价房入市节拍再延缓。

据悉，“意见稿”请求限房价项目的销售限价与周边市场价钱评价价作出比照，价差比低于15%时，项目将由开发商直接作为商品房销售;价差比不低于15%时，将收买转化为共有产权住房。

据内业测算，有影响的主要是五环内少数项目，大局部限价房转共有产权房的可能性不大。

“由于局部楼盘存在限转共的可能，每个行将拿证入市的楼盘都将阅历评价的步骤，可能首批限价房入市的节拍还得往后延。”一位不愿具名的开发商表示。

据悉，首批限价房自2017年底就做好了取证销售的准备，不少项目开端排号，但是关于限价房销售的方法不断未出台，首批限价房不断在等候政策明朗。

不过，每个限价房项目固然价钱已被政府限定，但市场的热度不一。

中粮天恒旭辉结合开发的朝阳孙河“瑞悦府”项目固然位于五环外,售价为6万多，目前二手房价在6万-10万，其价钱还是有吸收力。据销售人员引见，400余套房源曾经验资排卡900多号,认购客户数量两倍于可售房源, 经过验资的都是账上有200万元现金的实力客户，能够说是供不应求。

位于大兴瀛海的限价房万和斐丽项目限价52449元/平米周边非限价的商品房价钱在5万-6万元/平米左右，价钱差并不是很大。但是记者理解到与其他排号炽热的限价房项目相比，万和斐丽600余套限价房源，验资注销的客户只要400余组。

不过，大局部限价房开发商并不愁销售，很多限价房省去盖榜样间环节。“由于限价房价钱被限定，开发商的利润空间也被限定，只需一拿证就能快速销售完，没有盖榜样间的必要了”上述开发商表示。

非限房供给告急不愁卖

相比拟限价房从拿地之初的各种限制条件，到入市销售前的政策变动，现有老项目后期的非限房则轻松很多。

位于昌平回龙观地域地铁8号线平西府站的京投开展公园悦府项目，目前已取过3次预售证，最近的一次是今年2月推出B-6#住宅楼共216套房源，均价58500元/平米。

记者理解到，公园悦府114平米三居二手房价钱在链家报价约686万元，合均价约6万元/平米。由于二手房未满五税费及中介佣金等费用，新房的价钱要比二手房更有优势。

据京投开展相关担任人引见，由于是老盘后期，价钱也合理，项目不需求太多推行，近期还将拿证推出87——140平米两居、三居产品。

位于门头沟的中骏西山天璟项目，主推140-220平米叠拼户型，均价64000元/平米，共在2017年取证两次。该项目营销总监赵伟表示，将来市场供给以限价房、共有产权为主，像中骏西山天璟这样的纯商品住宅越来越少和。固然也有销售业绩压力，但也不打算以价换量，将采取小步快跑的营销战略，销售完现有房源后，估计会在三季度再拿新证。

阳光城在北京有阳光城君山墅、阳光城京兆府、阳光城檀悦三个项目，均为再度改善的产品，与限价房针对的客群完整不同。

阳光城北京区域公司相关担任人表示：“依据公司高周转的请求，我们会快速推盘去化，三季度将是推盘的重要节点。”

固然非限价房在控制销售节拍上有主动权，产品也相对愈加市场化，而且非限价房越来越少，供给越来越，但在批预售证时价钱也会有所限制，想大幅涨价不太容易。

“只需是非限价新房，都相当于政府给购房人发红包”，一位开发商这样表示，由于政府限价以及后续供给收紧，开发商并不担忧非限价房的销售状况。

开发商拿地趋慎重

限价房、共有产权房地块已成将来土地市场的趋向，但是，面对调控的北京楼市，以及不明朗的市场政策，开发商拿地趋于慎重，不敢贸然尝试。

据统计，今年以来，北京已有6宗土地流拍，其中还包括位置较好的地块。往常年1月出让的两宗丰台花乡白盆窑村地块，请求住宅全部建立“共有产权住房”，销售价钱43000元/平米(含平装修)，起始总价分别为41.78亿元、50.58亿元，相当于楼面价就3.3万/平米左右，价钱空间只要1万元/平米，盈利空间十分小。

上述不具名的开发商表示，土地出让时一个政策，入市时又一个政策，政策的多变给开发商的自信心形成了影响，此前对项目的投入产出测算完整失效，这关于运营业绩为导向的房地产企业来说很难受，因而现阶段拿地时会持张望状态。

而另一位开发商也向记者表示，不会看限价房、共有产权房地块。“去年拿下限价房地块的开发商，大家都在赌政策，在项目报批时规划上会有腾挪空间，但是实践却一点没有放松，我预估容积率在2.0以下的项目60%会不赚钱以至赔本。

赵伟则表示，固然北京土地供给慌张，拿地也难，但是不会放弃北京市场，这是一个企业的城市站位的战略问题，将来可能会寻求协作、收买等多种拿中央式，也不扫除去环京获取土地，毕竟京津冀一体化，对企业也意味着很大的机遇。

阳光城北京区域相关担任人则表示，将来会更关注与环保、教育、大安康等优势资源相分离的跨界的产业小镇地块。

诸葛找房数据研讨院首席剖析师陈雷表示，从2017年北京市政府供给的住宅土地来看，只要共有产权用地和限价地两种，将来仍将为这个趋向，由于房屋属性由土地属性来决议，因而将来商品房市场将以共有产权房和限价房为主。将来政府将树立并不时完善长效调控机制，而长效调控除了采用收取房产税等手腕外，流通受限维护刚需的共有产权房是最好的手腕。将来4年政府仍将推出20万套共有产权房及40万套租赁住房，供给格局将会在一定水平上向共有产权房及租赁用房转变。