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昨天,重要发布!房地产税真快来了?2月22日,媒体找到一份住建部的《住宅项目规范》征求意见稿,引爆市场。主要是因为这份文件里面有一句话:住宅建筑应以套内使用面积进行交易。目前中国大部分地区房地产以建筑面积计价,只有重庆一座城市按照套内面积计价。
吃瓜群众的热情被点燃,纷纷表示,公摊面积将退出历史舞台,房地产价格总算公平了。各位演员,请先冷静一下。住建部的《住宅项目规范》征求意见稿只是一个工程设计规范,不涉及商品房的交易规范,工程和交易,是两个完全不同的概念,不要混为一谈。
告别公摊面积?想得美
中国的商品房基本用建筑面积计算单价,同时一直以套内使用面积进行交易,在一份正常合法合规的销售合同上,会明确标出套内使用面积。因此,以套内使用面积进行交易,不能和住房按套内面积计价划上等号。这一次的《住宅项目规范》只针对商品房的设计,大部分吃瓜群众,敲敲黑板,往这儿看,你们关注的重点错了。
住建部的一份工程规范之所以造成这么大的影响,可能是因为公摊面积让购房者很受伤,之前有篇文章流传很广,标题就是《买100平米房子只得70平米,公摊面积让我们很受伤!》。文章的核心论点是,开发商故意把公摊面积做大,坑害购房者。吃瓜不嫌事大,这样的文章纯属外行凑热闹,开发商没必要这么干,对开发商没有好处。如果,一个小区的容积率是固定的,那么,这块地上的建筑面积就是固定的。开发商把公摊面积做大,还是没办法多收一分钱,反而损失购房者的利益,损人不利己,何必呢。在实际销售过程中,7层以下住宅公摊率为7%到12%。7层到11层住宅公摊率为10%到16%。高层建筑有电梯、电梯前室和安全通道等,公摊率会达到15%到24%。
与十年前相比,中国楼市给人的感觉是公摊面积越来越多,因为过去居民楼普遍是低层结构,现在中高层住宅占主流,公摊面积自然水涨船高了。
取消公摊,房价上涨,羊毛出在羊身上
公摊面积起源于1950年代的香港,当时是香港楼市的黄金年代,房屋一般是整栋出售,对资金量的要求很高,有开发商率先尝试分层出售,既然分层,那么公共区域面积自然也是包含在内的,公摊面积由此诞生。公摊面积出现后,无论在装修、物业、还是取暖费上,都会明显地增加一部分。装修不会装修到公摊部分,取暖也不会出现在公摊上,但该收的费用却一分也不能少,是不公平的。公摊的增加,使得整体建筑面积远高于实用面积。
2013年,香港政府出台文件,要求商品房销售按实用面积计价,正式告别公摊面积。但是,房价没有因此下降,反而会继续上升,房屋面积从100平米下降到80平米,整套房的总价不变,每平米房价就会上升。
有个朋友发了条短信说,带皮核桃15块钱一斤,去皮核桃30块钱一斤。
取消公摊有好处,至少可以让房价更加透明。
同一地段、同样大小、同样总价的房子,第一眼看上去很难区别。如果取消公摊,实际房价就会出现明显差异。
决定房价的是供需,是货币,不是面积
中国房价按套内使用面积计算的城市,是重庆。这样的计价方式,在购房时能看清到底有多少面积。
同时面临一个难题,为了减少公摊面积,重庆同一楼层同一单元可能一下出现七八户。地产商追求把套内面积做到最大,房屋套数做到最多,公摊面积尽可能减少,实现最大化销售额的目的。心疼重庆人民一秒钟,如果说全国其他地区的高层,都能享受到一梯两户和两梯三户,重庆人可能要面对两梯八户,甚至三梯十二户的尴尬结构。按目前的建筑面积计价,开发商不必盯着得房率,中国住宅的公共空间大到奢侈,比如成都。中国随便哪个城市的刚需楼盘,公共空间都比纽约市中心要多。况且,真的从建筑面积转向使用面积,开发商就会追随重庆模式,压缩公共空间。比如减少地下室、管理用房、值班用房的面积,减少电梯数量,减少楼梯厅面积等。越是在大城市,越是在供需矛盾大的地区,这种情况越有可能出现。另外,因为房子面积一瞬间少了很多,每平米单价突然暴涨,大家会觉得,哎呀,房价又涨了,这会打击市场信心。
无论公摊面积是否取消,都别高兴得太早,这针对的是有房和购房群体,还没上车的刚需,不如先考虑一下,第一套房在哪里。
责任编辑: yaoxiaojiao
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