房产商喊出无理由退房，买房也能享受退货待遇了？

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　　01线上售楼处
　　
　　2月13日，恒大实行全国所有楼盘网上售卖，线上“看房+选房+认购”、定金5000元享多重奖励、   购房保障、无理由退房等一系列变革性举措颠覆传统的营销模式，打造“房地产+互联网”营销新样本。
　　
　　即日起至2月29日，客户只需在“恒房通”平上缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》，即可预定房源，还可享受购房、无理由退房、推荐赚佣等多重福利及重大权益。
　　
　　我仔细看了一下，恒大的文件上写着：
　　
　　“未成功购买：定金全退。若预定房源5月10日前未被成功销售的，定金5000元将于5个工作日内返还”
　　
　　为什么不直接写“5月10日前，可无理由全额退定金”？
　　
　　猜想一下，如果你交了定金却在5月10日前反悔，取消购房，而在这期间房子成功出售给他人，你的定金不会退回？
　　
　　说实话， 购房保障、无理由退房这种优惠，并没有什么新鲜的，早在多年以前，恒大就已经提出来了。这招年年都用，只不过这个当口，太扎眼了。
　　
　　02买新房
　　
　　前几天，刚好碰到有人问关于新楼盘的问题：
　　
　　年前买新房，房子还没有盖好，年后后悔了，房子不想要了，能不能退掉（转卖）？
　　
　　房子，就是商品。新房买过来，还没有盖好，我见都没见过，不存在使用折旧，退回去，完全不影响二次销售。退货有什么难的呢？
　　
　　一般来说，卖新房，要到政府的房管部门备案，由于是在网上提交材料，也称之为“网签”。
　　
　　小刘去某开发商的楼盘买新房，总价200万元，首付60万。
　　
　　交过首付，网签。
　　
　　然后，由于种种原因，房子不想要了，想要退货。
　　
　　开发商不答应。
　　
　　小刘说，那我把这个房子，转卖给我的同学，然后他把钱给我，拿走我的房子，这样总行吧。
　　
　　开发商说，不行。
　　
　　这样也不行？到底为什么呢？
　　
　　03为何退房这么难
　　
　　新房要退房，确实很难。
　　
　　一套新房，已经网签。正常来说，要想再次网签，就算是第二次买卖，就是二手房了。新房只有契税。而二手房除了契税，还有个税。
　　
　　不满二年的二手房，还需要5.6%的营业税。200万元的房子，个税+营业税就要13万元以上。
　　
　　而你现在退回去，改成新房再卖一次。不是有逃税的嫌疑了？
　　
　　房管局也不想让你撤网签。麻烦。
　　
　　要撤网签，开发商要去跟房管局沟通。
　　
　　很多小开发商，是没有这个面子的。
　　
　　就算是大开发商，一个新楼盘项目，上上下下几百人的项目公司，要做这样的事情，也是需要销售部、策划部、行政部、财务部等等各个部门的人员配合才行。
　　
　　一个房产销售员，他是不可能答应你退房的。他自己操作不了。就算项目经理，销售总监，也没有这个权限来操作。必须要惊动公司高管的层面，才有可能处理这个问题。
　　
　　同理，要想转卖给其他人，情况是一样的，也是要撤网签。对于房管局和开发商来说，并没有什么不同。
　　
　　有人可能会问：
　　
　　交了首付，由于征信问题，贷款批不下来，房子买不成，总该能撤网签了吧？
　　
　　对不起，这样的问题，基本不存在。
　　
　　开发商是有风控的。买房之前，开发商先审核客户的购房资格和征信材料。确认能贷款，才会把房子卖给客户。
　　
　　04无理由退房
　　
　　像恒大这类的公司为什么可以搞无理由退款呢？
　　
　　因为他们处理关系的能力比较强，已经把更改网签这个流程，事先跟房管局走通了。
　　
　　虽然如此，无理由退款，绝不是一条好走的路。这个退款流程，一般要6个月以上。
　　
　　也就是说，你在7月份办理退房退款手续，要到第二年才能拿到退款。
　　
　　而且，还有可能扣一些杂七杂八的手续费。
　　
　　退房这套流程办下来，绝对让客户难受到姥姥家。
　　
　　做为购房者，有什么问题，在买房之前想好了。等到手续办好了，再想退房，那真是挑战地狱难度的游戏人生啊。
　　
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