重大利好！房企投资部一年只要干三次活就行了？

对于房地产行业来讲，鼠年非常的不顺利，疫情造成的经济滑坡直接影响到地产业务的发展。

大家都期望在牛年能够“牛”转乾坤，突破行业的阴霾。

2021年开年不久，北上广深等一线城市就上演“火热”现象，像“打新热”、“万人摇”、“二手房跳价”等现场此起彼伏。

各地急发调控新政60余次，对楼市回暖现象进行围追堵截。除了调控房价外，政府这次终于对土地下手了：

集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不超过3次。简单点说就是，22 个重点城市的宅地须集中出让，1 年不能超过 3 次。

房地产行业量化管理，本身是一件好事，但是我自己却怎么也开心不起来。

1.土地是房企的命根

房地产有两个核心关键词：加杠杆、高周转。

加杠杆：房地产行业之所以好玩，就是因为杠杆做足以后，会产生一系列的放大效应。拿地之前可以做配资、前融，拿地以后可以做抵押贷款，拿施工证以后可以做开发贷，开盘以后又能做预售，交付以后还能做抵押。可以毫不夸张的讲，房地产开发流程中，浑身上下都是钱。

开发商拿四分之一的自有资金，就能撬动整盘十几个亿的项目，核心的起点都是“土地”，因此土地是房企的命根子。

高周转：是所有做大做强房企的惯常打法，几乎很少有会长周期打磨产品的。道理很简单就是高周转，通过一个项目的钱做出三到四个项目来，利润薄一点没关系，关键是要规模。

跑的慢的房企，因为做杠杆的缘故，资本利息就吃掉了所有的利润，只要步伐稍微降下来，跑着跑着就把自己跑没了。

正是因为这两个核心的存在，房企的才有了今天的动辄几千亿的销售规模，一旦限制了命根子，就会变成慢牛拉快车，行业风险再次提升。

1）拿地没有时间差，做不出足够的杠杆。

房企在土地购买环节上，都会配置足够的资金杠杆，很少有全自有资金拿地。然后通过一块土地置换的现金流，我们再去购买另外的土地。这就需要足够的时间差。

如果都是同时入市，你到底是拍还是不拍，拍几块地，拍少了没活干，拍多了自有资金不足。

最简单说，每块地都要缴纳保证金，保证金可不是个小钱，10个亿的项目，30%就是3个亿，要是同时参拍10块的地，资金成本可不是个小数。

当然，这在一定程度上，会给一些小房企入手捡漏的机会。

2）勾地难度升级。

头部房企基本上都会选择勾地方式，来降低拿地成本及减少竞争。

如果各地勾兑的项目同期入市，对房企的资金实力是一个巨大的挑战，既没有杠杆，又没有时间差，老板的腰包很吃力。

3）部分企业可能会转成收并购。

当资金盘子不支持去土拍市场规模扫货的情况下，企业还要生存怎么办，只能是去收并购些存量项目。

有些小房企趁着集中入市捡漏抢了块地，但是操盘能力和资金不支持后续开发，然后转手卖给大房企赚个差价，也不是不可能。

2.投资部一年干三次，一次累到吐血

大量土地集中入市，首先受累的就是投资部门，一次要筛选几十块。集团投资就更累了，22个城市，几百个项目同时报上来，既要现场考察，还得看报告、做测算，没有个三头六臂怕是有点应付不过来。

3.房子同期入市，市场竞争加剧

在过去大家拿地时点不同，开盘期多少会不同，这样也给韭菜喘息和生长的机会。现在房子同时入市，各家都在争抢有效客群，韭菜就明显的不太够用了。一个人不可能同时参加两个项目的开盘，销售在拼抢客户时间的竞争上，要花更多的时间去拉拢客户。

这在一定程度上，是不太利于做差异化竞争的，一声枪响房企开跑，所有的定位、设计、成本都是参考过往数据，大家瞎子摸象只能各凭本事抢市场。

4.靠集中出让来稳定房价，怕是多少有些牵强

市场是很敏锐的，当集中出让的土地有捡漏机会，就会有资本参与进来，成功竞得后再溢价给开发商挣个块钱。

这可比开发商辛辛苦苦干三年强多了，只要一到手起码多挣个30%，来来去去也就是两三个月的事情。

不管怎么说，政府职能管理水平还是在提升，由原来的感性管理逐步转变为量化管理，起码逐步有标准，这就是一种进步。

另外只要是规矩就一定有办法，毕竟规矩是死的，人是活的，大家的初衷都是希望让市场繁荣而不是让行业死掉。且看各家房企如何应对，这又是一场资本大戏。

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