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华润万象城布局偏北,长沙商业地产市场正风起云涌?2月24日,武汉新房单日成交506套,创下春节后的最好单日纪录。2月24天,武汉新房累计成交6730套,预计2月新房成交破1万套。这是不是说,武汉楼市又要火起来了?
最近,看到两组武汉楼市的数据分析,有些离谱,却被业内广为流传。一组是用2021年1月份的新房成交数据,说武汉楼市成交同比涨了多少,市场有多好。另一组是用春节期间的成交,说武汉楼市春节成交冷了很多。
这两组数据分析,是失真表达。
1、第一组数据是,用2021年1月的31天数据,对比2020年1月的23天数据(武汉1月23日后,因疫情,无数据)。用31天,对比23天,就很不靠谱。
2021年1月1日-23日,新房成交13988套;2020年1月1日-23日,11605套。这样对比,或许更合适,两个年份相差无几。
通常情况下,次年1月份的成交量,是前一年12月份的“剩余”成交量延缓释放。因此,并不具有环比价值。
第二组数据则更离谱。武汉春节期间的房管备案系统休息,没有成交数据。2月11日-17日的所有数据,均是节后第一天的补录数据。其中很多区域每天成交为零。 用这一系列数据,得出武汉楼市的任何结论,都是不靠谱的。
从2月18日起,单日122套。此后,每天约300套,表明武汉新房成交恢复正常。2月18日-24日,7天时间,累计成交2240套。环比,1月18日-24日,3653套。
表面上,环比下降63%。实际上,2月是春节假期,1月是非正常市场月,两个月之间没有可比性,也就不能说明春节市场的好坏。
2、再看一个数字:2020年,单日平均成交585套。2021年2月18日-24日,单日成交320套。 也可以说,当前武汉单日新房成交,约是去年的一半。
未来10个月,每个月的平均单日数据,更能体现市场趋势。如果武汉的单日成交量600套左右,说明武汉楼市与2020年一样的热度。
还有一个数据,值得关注。 春节后,2月18日-24日,武汉没有新增一个住宅预售备案证。 一位营销负责人解释说,现在拿证,马上要开盘,担心认筹人数达不到预期。所以,大家都不急着拿证。
市场上的在售楼盘,都是春节前拿的证,属于正常平推。平推项目在节后出现集中签约,不是正常现象吗?数据与市场之间,有一定的时差。但从现有数据,看不到丝毫的火热现象。 当前,个别售楼部出现签约人潮,是正常现象。个案不代表整体市场。
这与最近武汉的天气一样,总体上是,春暖花开。春节后气温一度热起来,最高28摄氏度。后来又将降温,最高9摄氏度。
3月份-4月份,如果武汉市场上有这样的信号:再出现千万级豪宅,当天100多套房源售罄; 再出现刚需楼盘,1000多套房源,当天开盘卖掉八九成。
那时,将是武汉楼市真正热的时候。对于武汉楼市的底层逻辑,大致有这样三点:一是,一线城市调控后,购买力向武汉等核心二线城市转移;二是,武汉周边、湖北省内的购买力,持续向武汉集中,因为子女教育;三是,在校大学生的父母,成为武汉楼市的一群新生力量。 火不火,火到什么程度,我不清楚。但火的逻辑,逃不出以上三条。
3、像2016年那样买房,几个月后暴富的行情,一去不返。一夜暴富的神话,更不会有。 当前的人们过于焦虑与着急,今年种下一棵果树(比喻投资一套房产),明年就想到挂果。我们要学会当农民,学会等待,等待三五年的周期。 2月23日,国家统计局数据说,武汉1月份新房房价,环比上涨0.7%,同比上涨4.6%。这两个数据,与我们的体感,相距甚远。
2021年,武汉楼市在慢涨中,靠时间换取可观的累计上涨。两三年前投资的房产,此时则享受复利效应。
上半年,大概率延续2020年下半年行情,这是市场的惯性。下半年,如果没有新政策、非可控因素出现,依然走慢牛行情。
这是因为武汉的经济基本面稳健。交通等基建与城市的持续向好,传递到买房上的资产增值信心。2025年,武汉经济总量2.4万亿。也就是说,5年时间,武汉再造一个武汉。经济总量翻倍时,房价怎么可能原地打转?
未来,武汉经济的全国排名将稳居前七(2020年是第九),而房价却在全国第18名。这种错位,将被市场重新排位。
在全国排名前十城市里,武汉是房价较低城市。同时,武汉是全国省会城市人口第二的城市。 当然,全国的投资者也发现了这座机会之城。
4、今年火的区域持续火,贵的楼盘更加贵。到底买哪里?
其实,需求不同,推荐的区域就不同。不同的买房人群,给的推荐完全不同。刚需、改善中产、豪宅买家、纯投资,因人而异。
今年,光谷依然是热门。光谷中心城的新盘,集体跨入2万新门槛。这里,依然是投资沃土。光谷提出5年,再造一个光谷。2025年,光谷经济总量4000亿元。科技产业、年轻的人口,是光谷楼市可持续的动力。
汉口、武昌依然是新盘少,豪宅多。想买的地段,买不起。3万+的项目,将成为汉口与武昌核心区的项目。中心区域的好房子越来越贵,新房越来越少。
长江右岸时代到来。武昌内环滨江,更多项目开花结果。二七之后,对面的青山滨江,即将登场。武昌滨江的新期待-武昌湾,也将在今年名花有主。从青菱-白沙洲-武昌湾-武昌古城滨江-武昌滨江商务区-杨园-青山滨江,整个长江右岸全线打通。
刚需如果买三环外,地铁口、有好学校,或者有商业,至少有一项。历史总是在重复。看懂北上广深,就能猜到武汉即将要走的路。
文|杨光华
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责任编辑: xt-zt
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