富力2020年货值超12000亿，房产供给侧背后的富力机遇

虽然疫情对房地产行业造成一定冲击，但富力地产仍然交出一份稳健的成绩单，而且财务指标显著改善。

3月25日，富力地产发布2020年业绩报告，财报显示，富力地产2020年实现营业额859亿元，净利润91.5亿元。权益销售金额约1388亿元，销售面积约1153.09万平方米，表现稳健。

随着融资新规及供地“两集中”政策的实施，房企普遍面临较大的增长压力，不过，基于多年沉淀下来的城市更新能力，富力地产拥有大量优质土储。富力管理层表示，2021年有信心实现1500亿元的销售目标。

业绩指标优于预期

虽然经历了疫情黑天鹅，但富力的业绩表现好于外界预期。

财报显示，富力地产2020年实现营业额859.9亿元。纯利达91.5亿元，净利率10.6%，每股盈利2.53元。基于较好的业绩表现，富力地产建议派发末期股息0.62元/股，连同中期股息，富力地产2020年全年股息达1元/股。

上述业绩主要得益于富力地产交付面积的增长。财报显示，富力地产于2020年出售及交付917万平方米，较去年同期增长11%。

富力地产表示，交付建筑面积增加是由于更大规模的在建物业及协议销售的增加，而协议销售预期于近期将会继续增加。就城市贡献而言，2020年交付主要集中于二线城市，约52%。

稳健的业绩表现最后转化为富力地产的现金流，2020年富力地产的经营性现金流回正。

财报显示，富力地产2020年现金回款率达78%，而此前的2019年这一数字低于70%，回款率提升直接改善了富力地产的资金水平。截止2020年12月31日，富力地产持有现金399.5亿元。

现金为王的重要性在房地产行业日益凸显，这将为富力地产的未来发展奠定坚实基础。

负债大幅减少374亿元/财务指标显著优化

过去一年，富力地产管理层把更多经历放在了降负债上，得益于此，富力地产的财务指标显著改善。

374.1亿元!这是富力地产债务减少的数字，可见富力地产降负债之坚定。财报显示，2020年，富力地产削减或再融资的债务包括境内债券236亿元，信托及境内银行贷款119亿元和离岸债券及离岸贷款人民币19亿元，富力地产的净资产负债比率较2019年底大幅下降69%。

业内预计，按照富力地产当前的去杠杆速度，将很快达标。

联合资信研究认为，改善“三道红线”指标首要措施的是快销售、高周转，增加现金流，其次，通过出售股权盘活资产回笼资金，房企可以更快速的降杠杆;其他还包括资产分拆或上市以及多元化业务，此外，合作开发也是业内常见的路径。

规模房企由于综合实力较强，在降幅债方面的措施更多元，因此更容易降负债，以富力地产为例，2020年虽然受到疫情影响，但富力地产仍然取得了稳定的销售业绩。财报显示，富力地产2020年权益协议销售额稳定在1387.9亿元。

此外，富力地产2020年完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为24.98亿港元(约3.2亿美元)，用于偿还债务。富力地产还将广州富力国际空港综合物流园内的物业作价63亿元，其中70%权益以44.1亿元的价格转让给黑石。

值得一提的是，富力地产的销售口径一直是权益销售额，在业内看来，这意味着未来富力地产在联合开发项目方面有较大空间，有利于快速降幅债。

房产供给侧背后的富力机遇

从“三道红线”到贷款集中度管理，再到近期的供地两集中政策，房地产行业去年以来一直在进行重大调整，这被称为是房地产行业的供给侧改革。

在新的行业环境下，对房地产企业将提出更高的要求，尤其考验房企资金、研判和营运等综合实力，同时，拿地的重要性进一步凸显。明源地产研究院副院长认为，近几年地价的持续高企，多元化拿地已成为房企投拓部门的核心思想。

资深地产人直接指出，目前，招拍挂只是土地市场的一种途径，但还有其他的途径，如城市更新是获得土地最有效的方式。他表示，在粤港澳大湾区以城市更新获得土地，无论是政策法规各个方面已经非常的清晰，而且对房地产企业越来越有利。

资深地产人认为，未来获取土地主要途径有可能会调一下顺序，原来是招拍挂第一位，现在可能是城市更新排第一位。

实际上，据克而瑞研究中心观察，随着城市更新获得政策红利，房企参与度大幅增加，TOP50房企中有半数以上参与到城市更新中。未来，谁能拿下城市更新的主战场，就意味着具备了核心竞争力。

以旧改起家的富力地产，在城市更新方面的能力居于行业前列。根据观点指数发布的《2021中国房地产城市更新卓越榜TOP10》,富力地产位于行业第四。

年初至今，富力地产已先后获得多个城市更新项目，比如2月5日，富力地产获得广州荔湾海中村城市更新项目，辖区面积约265万平方米。3月8日，富力地产获得广州番禺胜石村旧村改造项目。

富力地产在财报中表示，截至2020年底，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4100万平米，货值超过12000亿元。

“富力地产在旧改上的规模远超其他同行。”在业内看来，富力地产过去多年积累了大量具有高转换潜力的城市更新项目组合，这些土储非常优质，是富力地产实现高回报及提供流动资金的最佳项目。

财报显示，截止2020年底，富力地产拥有的土地储备权益可售面积约为5200万平方米，足以维持未来三年的发展需要，而随着更多城市更新项目转为可售面积，富力地产未来的增长势头非常强劲。

展望2021年，富力地产董事长助理介绍，2021年富力地产协议销售目标为1500亿元，當中上半年目标是600亿，下半年目标是900亿元。

公告显示，富力地产前2月累计销售收入约204.2亿元，同比上升124%;销售面积达约155.3万平方米，同比上升99%。

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