房产税扩容剑指二套房 湘潭如何认定首套、二套房

日前，财政部财科所所长贾康证实，扩大房产税试点范围的改革方向已经锁定，房产税扩征只是时间问题。房产税扩容无疑牵动着所有买房人的心。

小编在走访中了解到，对于开征房产税，市民们对起征时间、税率、征收对象等都相当关心。而在传出部分房地产税种将简并的消息后，市民也不再把房产税当做洪水猛兽。业内人士分析称，在简并部分房地产税收的同时开征房产税，购房者需付出的成本肯定比直接加赠房产税小，而政府将根据各地收入水平等制定符合当地的具体征收机制也能很好的降低开征阻力。

除了上述问题外，还有一个问题也困扰着相当多的湘潭市民。网上报道，将对存量二套房征收房产税，但是很多市民表示不理解什么叫存量二套房，甚至有较大的一部分市民对于在湘潭如何界定首套房、二套房等也不是很清楚。近日，住建部秦虹有表示政策应支持和鼓励改善型需求，在持续的调控下刚需、改需等受益幅度也继续加大，如何界定首套房、二套房也成为购房者最关心的问题之一。新浪湘潭房产网小编整理出门目前湘潭首套房及二套房界定标准，供广大购房者参考。

定义

首套房：所谓的“首套房”得同时满足三个条件：买房人年满18周岁;买的房子是90平方米及以下的普通住房;购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。

二套房：“二套房”是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。

存量房：是指已取得产权证的二手房，存量二套房就应该是指拥有1套二手房外的另一套二手房。即现在所谓二套房。

案例：湘潭市民王先生名下只有一套房，那是在98年单位最后一次房改时买的(84年建造)，房产证上盖有“成本价购房湘潭市房地产产权监督管理处”的章戳。如果现在王先生买套商品房，是否算首套房?

解析：通过湘潭市房屋登记管理系统出具银行按揭贷款家庭首次购房证明的，以家庭为单位，如该家庭成员中产权来源有一套单位福利房(含成本价购房、经济适用房、安居房、全额集资房等)、拆迁还房、继承房产、新建房产情形之一的，在湘潭市区范围内购买商品房的，可以出具相关证明。家庭成员的范围是指夫妻双方以及未成年子女(未满18岁)。

银行认定为二套房的七种情况

以子女名义购房

案例：安先生名下有一套住房，夫妻俩想为正在上高中的儿子(现未成年)，购置一套房留作日后结婚使用，想以儿子的名义再申请贷款购房。

解析：根据“国十一条”中的条款，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说未成年子女也是被划为家庭范畴的，所以安先生家庭用儿子的名义申请贷款购房时，也会按照二套房政策执行的，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，则可以按首套房贷款政策执行。

未成年有房产 成年后再购房

案例：常先生父母曾在其未成年时过户一套房产给他。现如今常先生为了避免日后房价再上涨，想以自己的名义再贷款买一套房。

解析：像常先生这种情况，如果再贷款购房的话，是会被认定为二套房的，因为根据目前银行认贷又认房，常先生如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房，将按照二套房的政策执行。而如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套房。

全款购住房再贷款购房

案例：丁女士名下现有一套住房，为之前全款购买，因为父母在老家年岁已大，想在其现在居住的小区再买一套房来接老人居住，以便照顾他们。

解析：虽然丁女士没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到丁女士名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，是会被认定为二套房的。

贷款买房出售后再买

案例：鄂先生2000年曾贷款购买过一套房产，现考虑到孩子上学问题，想将此房产出售后，去孩子学校附近再买一套房来居住。

解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然鄂先生将这套房产出售后，家庭名下没有住房，但因为其之前有贷款记录，所以之前贷款购买的房产出售后，再购买时也会被算作二套房。

先商贷买房再用公积金

案例：范女士第一次贷款购房时使用的是商业贷款。后来单位为其缴存了公积金，她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购买一套房。

解析：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，所以，范女士如使用公积金再购房的话，首付比例也将为50%。

婚前一方有房婚后再买房

案例：关先生结婚前曾贷款购买过一套房，现已与韩小姐结婚多年，想用韩小姐的名义再贷款购买一套住房。

解析：结婚后虽然户口没有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有过结婚登记，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

夫妻贷款购房离异再买房

案例：艾先生和简小姐结婚后共同贷款申请过住房，两人离异后，该房产判给了简小姐，艾先生想向银行申请贷款购房。

解析：艾先生向银行申请贷款的话，是会被算作二套房的。因为目前银行对二套房的认定是既认房又认贷，也就是说只要央行的征信系统中能够查到借款的贷款记录，那么即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房。