更多省份或将接连释放去库存“大招”

更多省份或将接连释放去库存“大招”

在近日三部委出台契税减免的政策后，福建也迅速跟进，出台了房地产去库存的“闽八条”，成为猴年伊始，继江西之后第二个出台楼市去库存的省份。

允许商办用地“转性”

福建省政府日前下发了《关于化解房地产库存的若干意见》。这次出台的化解房地产库存新政包含八条意见，其中有居民购买首套房的商业性个人住房贷款，最低首付比例可按20%执行;农民进城购房有现金直补;计划收购或租赁商品房作公租房等。

统计数据显示，2015年年福建省房地产开发投资4469.61亿元，比上年下降2.1%。其中住宅投资下降1.8%。全省商品房销售面积4037.76万平方米，下降2.0%，商品房销售额3585.81亿元，下降4.7%。

厦门大学经济学系副教授丁长发对《第一财经日报》分析，在福建，目前除了厦门的库存压力比较小以外，其他大多地方的库存都很大。除了厦门、泉州、福州因为产业发展，吸收了大量的外来人口，像龙岩、南平、三明、宁德等地很多地方人口都是外流的，这些地方都存在较大的去库存压力，今后房地产投资仍可能继续下滑，这对地方经济影响比较大。

数据显示，截至2015年12月底，福建全省房地产业现实库存7525万平方米，去化周期约为26个月，其中住宅库存去化周期约为17个月，商业、办公等非住宅用房去化周期更长，难度更大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，福建与浙江的经济结构、产业发展十分相似，依靠纺织服装、轻工产业发展起来后，民间资本十分雄厚，但在这几年实体经济不景气的情况下，资金都流向了房地产。因此福建很多地市对房地产的依赖度比较大。加大楼市去库存力度，也有利于促进资金流动和区域经济发展。

因此，如何去库存也是当前福建经济发展的一大重点。

《意见》提出，各市、县(区)政府原则上不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房。各市、县(区)政府收购库存商品房用作公租房，可列入保障性安居工程建设年度计划，所需资金可从保障性安居工程专项资金中列支。棚改项目和房屋征收实行货币化安置比例原则上不低于70%。

在业内人士看来，福建此次出台的“闽八条”最大的一个亮点就是可以土地“转性”。《意见》提出，要优化开发用地供应。对非住宅库存特别是商业办公库存明显供过于求的市、县，要暂停商业办公用地供应。2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，福建新政策力度较大，特别是针对商办用地可以改住宅，政策力度超前。有利于化解目前部分城市的商业地产过剩现象。

以厦门为例，目前厦门住宅的去化压力非常小。厦门均和房地产评估董事长王崎说，由于厦门的土地供应一直比较有限，因此库存去化周期也比较短，在目前厦门需求旺盛的情况下，房价也会继续看涨。

但目前厦门的商业、soho类已经严重过剩，去化压力十分大。如果能有一部分商办用地变更为住宅用地，既可以缓解住宅土地供应压力，同时也能更好的平抑住宅房价上涨，又能减轻商业办公的库存压力，可谓一举多得。

不过，王崎也认为，“改性”也应该分具体区域来看。从城市规划角度来说，在类CBD中心区的办公区域绝不能放开“改性”。此外，如果办公用地动辄可以“改性”，对周边高价“”竞得的住宅用地可能也不公平。

对于二者之间的价差，《意见》提出，新用途土地价格按评估价与最近一年该县(市、区)相同土地级别公开出让最高成交价孰高确定，旧用途土地价格按评估价与原成交价孰低确定，并以二者差价拟定应补交的土地价款。上述结果经当地政府土地管理委员会等土地出让议事协调机构研究同意，并公示无异议后，补签土地出让合同，补缴土地出让金(若最终确定的新用途土地价格低于原成交价的，不予退还差价)。

更多省份将放“大招”

尽管各地政府在楼市去库存方面频放大招，但去库存效果缺因地而异。

在福建，山多地少，一直以来当地经商群体十分庞大，很多人在外经商，购买力比较强。再加上与其他省份相比，福建人对置业更为热衷，因此福建整体房价的水平也比较高。例如目前厦门的房价已经超过了广州，而类似安溪等山区县城的房价赶上了中西部和东北的不少省份，一些小镇的房价也超过了内陆省份的地级市。

例如在福建泉州的一个山区镇，当地中心镇区新开发的一个小区配套十分一般，只有120平方左右的户型，售价每平米四千，但目前也基本销售一空。“现在我们这里农民建房基本被禁止，此外由于山区小学撤并，山村的孩子读书都要到中心镇区，再加上在外头做生意的人也会回来买，因此这个楼盘也卖得很好。”在该小区买房的陈先生告诉记者。

在浙江做生意的林先生，今年春节回家刚在福建泉州老家镇上新开发的小区看中一套洋房并交付了几万块的订金，他说，预计市县的落地细则会在一个月内出来，等到时候再去办理成交，可以省掉一笔费用。“我们在老家买房，也不指望能升值啥的，就纯粹是春节回家能有个好点的地方住。”

福建当地业内人士认为，福建很多地方并不缺乏购买力，如果政府的措施落实，再加上有好的产品，那么去库存还是可以取得不错的效果。

目前，福建也是猴年伊始第二个在楼市去库存上“放大招”的省份。在福建之前，邻省江西已下发《关于做好化解房地产库存工作的通知》，以强有力的20条举措促进房地产市场持续稳定发展，其中更是首次提出要对去库存效果不明显的县市问责。张大伟说，这表明目前整个房地产市场去库存已经迫在眉睫，也说明房地产库存压力对地方经济的影响非常大。

张大伟说，目前房地产仍然是地方经济发展的重要支柱，在新常态下，各地市场进一步分化，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。