内循环下“不买房”，5年后，是“翻涨还是阴跌”？内行专家答复

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国内大循环，将给未来带来前所未有的改变。

有专家认为，国家启动经济内循环是不得已的选择。这样的观点，显然有失偏颇。实际上，我们的发展一直都在复杂的环境中进行，每一次危险，同样也是机会。我们不否认外循环为壮大我国经济实力起到的巨大作用。但从世界发达史看，无不是依靠强大的内部市场来消化、循环产能。

所以，当下的世界环境，不过是我们启动内循环战略的一个时机选择罢了。

关于内循环，这方面的解读颇多，这里就不赘述了，但有内行专家总结了两句精辟的话，笔者比较认同，即“穷人国家补，富人国内花；科技要突破，进口要替代”以及“短期靠转移，长期靠科技”。这两句话是何意呢？

1.内循环需要强大的消费。对经济条件不足的穷人来说，有数据说我国有6亿月收入不到千元，对于这一类，通过类似“扶贫攻坚”以及相关税收优惠政策，完成财富的转移支付，让他们有一定的经济能力消化产品库存。对于有钱人来说，出口转内销后，购买奢侈品或者高端产品，均可在国内完成，促进消费升级。

2.一个国家要壮大，最终需要强大的科技来发展。不仅是要摆脱核心技术受制于人，也是我们自身发展所需，依靠廉价劳动力创造的财富注定走不长远，在这方面，其实已有成功案例，比如移动互联网，国家投资和政策支持，形成了一个庞大且领先的体系，现在要做的就是，将更多领域的体系建立起来并升级，形成核心竞争力，随着时间推移，关键技术和产品就不用进口了，至于其他粗放型的东西，那就看成本是否需要买入。

说到底，内循环就是要让更多的人参与到消费中，且通过各种措施，让大多数人消费得起，要建立这一套消费体系，还必须有一个强大的产业科技体系。想想这样的巨大的工程，自然不可能一蹴而就，需要5年、10年，甚至更久。

由此可知，无论遇到什么样的困难，国内大循环真的开始了。

进入内循环后，房地产会让人不自觉的提起。这不难理解，当下房地产已经是关联建材、建筑、绿化、装饰、家电、金融等数十个行业，仅商品房销售额，在2019年一年就近16万亿元，加上其关联行业就更多了，所以，没人能忽视房地产的重要性，按照以往的房价变化经历，基本是3-5年就会来一个翻番，但内循环开启后，人们对房价的趋势产生了较大分歧。

一种观点认为，内循环就是要消费，手上没钱，或者有点钱就拿去买房了，怎么消费呢？只有让房价降下来，人们才有钱去旅游、购物等，或者说，扭转房价只涨不跌的预期，有了钱也不会往房子上投，这些钱同样可以用来消费或者促进生产，带动国内大循环。从这个角度看，内循环要进行下去，需要房价进入下行通道。

另一种观点认为，房地产兹事体大，内循环不能少了房地产。比如，国家原房改课题组长孟晓苏近期表示，政府没有必要背负完不成的降房价目标，房地产仍旧是最大内需，它能促进国内循环。在他看来，根据央行报告显示，我国人均家庭住房1.5套，我们已经实现了居者有其屋的目标，这时房价上涨能带给大多数人财富尊严。从这个角度来看，房地产不仅能促进经济发展，而且随着财富增加，人们自然也会有更多的钱用来消费。

既然有分歧，那么，两种观点自然都有其支持者，那么问题就来了，如果内循环下“不买房”， 5年后，是“翻涨还是阴跌”呢？内行专家给出答复。

第一，不赞成房价“暴涨、暴跌”论。

认为未来房价暴涨的论调，无非是延续了过去一二十年房价快速上涨的思维，但今天显然不能与过去相比。1.城市化率过60%，农村进入城市人口趋缓；2.人均住房面积近40平米，96%的家庭已有住房；3.M2增速告别两位数增长，按照以往与GDP高速一致的走势看，未来随着GDP增速进一步放缓，M2增速进一步趋缓，正如易纲所说，不会让老百姓的钱变毛了；4.土地财政难以延续，比如一线城市中北京、深圳楼市率先进入存量市场，新房带动二手房价格上涨的动力减弱，其他城市虽然还有一个延缓，但迟早会到来。

同样，也不赞成暴跌论。市面上很多人，包括一些专家，都以90年代日本的楼市崩盘案例来说明，这是事实，但不具有可比性。1.国情不同，我们的制度更具优势，一直以来，我们对楼市都保持着管控，过热就抑制，过冷就，基本上都戴着“紧箍咒”在运行，而不是360度大转弯（过度松、紧急控）政策；2.即使部分地方有局部泡沫，“控高托底”的政策，基本可以做到时间换空间，如参事仇保兴所说，通过提高收入来控制房价涨幅逐步烫平泡沫；3.即将由老龄化社会进入老龄社会，老百姓积累财富不易，房价大跌其实是财富的巨大流失；4.国家提出促进房地产平稳健康发展，意味着平稳发展才是接下来楼市的主基调。

第二，房地产不是不发展，但应该回归到本来的位置。

房地产自2003年开始作为国民经济支柱产业以后，土地收入、税收、居住水平等迎来了快速发展时期，可以说，现在每一座城市的变化都有房地产的一份功劳。然而，随着房价的不断上涨，以及人们的住房需求得到基本的满足，房地产在经济社会发展中的地位开始了调整。中国社科院在2018年发布的《中国城市竞争力第17次报告（主题报告）》中提出，房地产与产业结构存在倒U关系，房地产对经济负效应的临界值是房价收入比为9的时候，实际上2018年房价收入比为9.3，即使说从2018年起，房地产对经济的贡献已出现拐点：由正转负，到了需要调整的时刻。

接着到2019年7月底，国家第一次 提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这个提法具有划时代意义，对房地产而言，高速增长的时代将逐步远去，但这并不意味着房地产不发展。比如市面上有一种误区，认为发展实体经济、开启内循环，就是要打压房地产，是一种“你活我亡”的架势，这显然不对。横向来看，包括一些发达的经济体，房地产同样占据着重要地位，房地产增加值比例并不比我们低，考虑到我们的城市化下半场才刚刚开启，改善需求仍将持续释放，房地产还将保持一定增速，只是没过去那么快了而已，这也是房地产本应有的位置。

第三，平民房与高端商品房并存，各取所需，前者解决居住问题，后者留住财富。

在谈论房价时，不少人习惯以某个高价楼盘或者小区的房子为例，就如同一座城市高价盘可能达到5万元/平米，但低价盘则只有1万元/平米左右。很显然，买单价5万元的人只是极少一部分，大部分人买房参考的是均价，其实就1.5-2万元/平米，如果能看到中位数房价，可能更真实一些，一般比均价还要略低一点。正常情况下，夫妻俩买一套均价房或者中位数价房问题都不会太大，基本可以解决起码的居住需求。

无论在哪里，市面上肯定有一部分人比普通人更有钱，他们的钱也得有去处，所以他们买的房子更高端，价格自然也更贵，总比把这些钱流到外面好不是？所以，把土的钱留在房子上不是我们的特色，研究过世界经济史的应该有所了解，一些全球富豪在资产配比中，有很大一部分同样也是房产。

由此可知，在房君看来，5年后房价翻番上涨的可能性非常小，相对而言，人口流入多的城市，房价上涨的概率大些，但幅度比过去小，同样，“阴跌”的可能性也不大，因为楼市主基调是平稳，既然不能大涨，自然也不太容易大跌。但需要指出的是，一些人口持续净流出城市、楼市库存较高的地方，抑或是空置率较高的小区，就算房价不怎么跌或者小涨，与资金成本相比，其实是吃亏了。

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