国家对楼市下“重拳”，高房价“软肋”被击中？开发商的麻烦来了

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如果问你，过去一二十年时间里，拉动房价不断上涨的原因有哪些？估计很多人都能随口说出三、五个。比如，城镇化的快速推动，大量信贷资金的流入，供不应求的住房关系，炒房客的推波助澜，开发商捂盘惜售，房产中介哄抬房价，货币化棚改的安置方式等等。那么，在这些影响因素里面，哪一个才是高房价的“软肋”呢？根据业内的普遍观点来看，无疑就是金融了。光大证券全球首席经济学家彭文生甚至曾公开表示，房价从根本上来说是个金融问题。这么说有什么依据呢？

大家都知道，房地产是十分典型的资金密集型行业，也几乎是杠杆率最高的行业，对于资金的依赖程度十分高。对购房者来说，面对动辄几百万几千万的房子，加杠杆是必然选择。对房企来说，素来就有“空手套白狼”的说法，从拿地、建造，到营销、出售，每个环节都离不开外部资金的支撑，否则寸步难行。当然，历史数据也证实，凡是货币政策较宽松的时期，往往也是房价上涨较为快速的阶段。比如，2009年到2011年，在货币宽松周期的带动下，房产金融属性大幅增强。

由此不难看出，金融无疑就是高房价的一块软肋，所以要控制高房价，控制资金、杠杆、信贷等对房地产行业的支撑就显得尤为关键。实际上，从2017年开始，伴随房地产调控持续收紧，国家就已经开始加强了对房地产金融的监管和整顿，通过压缩影子银行、消费贷等形式，严防资金违规流入房地产行业，自此房地产行业也进入到了明显降温的通道当中。

不过，进入2020年以来，受“黑天鹅”事件的影响，在央行多次降准、降息、逆回购等操作下，市场流动性大大充裕，房企融资状况也有了明显的改善。据保利投顾研究院监测的45家上市房企显示，上个月融资总量为1447亿元，环比增加264亿，整体融资环境延续宽松。从融资结构来看，上个月位居前四位的分别是境内债券占比42%，境外债券占比32%，银行占比11%，信托占比9%。那么，这是否意味着房企的融资状况开始改善了呢？接下来房价又要上涨了吗？

实际上，国家已经对楼市下“重拳”，且看央行释放的3个消息

第一、降息再次落空，货币政策正在逐渐迎来转折

央行官网显示，2020年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均与上期持平。很显然，继4月LPR下调之后，这已经是连续第四个月按兵不动了。那么，接下来LPR还会继续下调吗？

众所周知，进入2020年以来，由于受到“黑天鹅”事件的影响，央行多次采取降准、降息、下调逆回购等操作来加大流动性投放，降低了银行的资金成本，也推动了LPR的下行。但是，伴随“黑天鹅”事件的影响减弱，国民经济开始持续回暖，加之一些热点城市的房地产市场已经出现了异常的升温，所以在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下，预计下半年LPR会继续保持稳定趋势，不会有太大的波动。

对于这个问题，在2020年上半年的金融统计数据发布会上，央行货币政策司副司长郭凯也给出了明确表示，“随着金融市场交易恢复正常运转，我们不会再超额投放流动性了”。显而易见，降息连续落空，央行副司长的明确表态，都意味当前的货币政策正在逐渐迎来转折点，最宽松的时刻或许正在远去，下半年楼市资金面或将面临再次收紧的可能。

第二、房企融资难言宽松，又一新规或将“落地”

上文，我们已经说过，伴随融资环境的改善，当前房企正在加速融资。实际上，房企融资步伐加速的背后，不仅是因为急需资金补货，更是为了应对正在到来的偿债高峰期，以期借新还旧。据中房研协的数据显示，2020年下半年房企债券融资偿将迎来高峰期，据不完全统计，境内外融资债券到期规模约5588亿元，同比增长58%。无独有偶，根据克而瑞研究中心发布的另一份报告显示，2020年有14家房企的到期债务规模超过100亿元。

不过，在房企加速融资的同时，根据21世纪经济、财联社、券商中国等多家的媒体报道，市场传言央行等监管部门为了控制房地产企业有息债务规模，或将出台“345”新规，主要内容如下：

设置“三道红线”：1、剔除预收款后的资产负债率大于 70%；2、净负债率大于 100%；3、现金短债比小于 1 倍；对房企进行“红、橙、黄、绿”四档管理；以有息负债规模作为融资管理的操作目标，分档设定增速阈值，每降一档，上限增加5%。

看到这里，很多人可能会一头雾水。其实，说得通俗一点，如果房企命中了“三道红线”，则属于“红色档”，有息负债就不能再继续增加了。命中两道红线为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%。命中一道为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%。一条未中属于“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。截至目前，对这一报道，虽然还未得到监管部门的证实，但业内普遍认为，随着经济开始回暖，房企融资再次收紧的可能性较大。

根据这份规定，不难看出，负债越高的房企，发债规模受到的管控越高，实际上，即使是一条线未踩的房企，想要像过去一样大肆加杠杆也不可能了，所以也算是变相受到了限制。笔者认为，一旦新规落地，面对融资收紧的状况，销售回款无疑是房企唯一的选择了，所以在不断降低负债的同时，房企还将会启动打折促销、以价换量的模式。当然，从长期来看，降负债有利于促进房地产的平稳发展，这是房企早晚都要面临的一道考题。

第三、行业发展逻辑发生变化，去杠杆、降负债或是长期过程

8月16日，央行公众号转载发布了《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。其中，对房地产行业，文章是这样表述的：

房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来，在“房住不炒”和“一城一策”的调控下，各地优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12%，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10%，既满足了房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。

基于这段简短的文字，国家对待房地产的态度可以看得一清二楚。搁5年前、10年前来看，国家会更看重房地产对于国民经济的刺激和拉动作用，但今日不同以往，在经济高质量发展和防范金融风险的大环境下，如今国家更关注的是房地产泡沫可能带来的风险，既包括居民债务的风险，也包括房企债务的风险。对此，住建部原副部长仇保兴也曾公开表示，房地产泡沫是唯一可以触发金融风险的重要因素。

因此，我们预计，未来的房地产行业将会在稳增长和防风险之间寻求平衡，除了坚持房住不炒的长期定位以外，去杠杆、降负债将会是一个长期过程。关于这一点，经济学家管清友也表示，从2017年开始，国家就开始加强金融管控和整顿，去杠杆的过程至少要经过10年。显而易见，从长期来看，房地产发展的大逻辑已经发生了变化，高杠杆的房地产游戏或许开始玩不下去了。

最后总结一下，常言道打蛇打七寸，对于房地产行业来说，高房价的软肋恐怕就是金融了。如今，货币政策出现转向，房企融资再次面临收紧，去杠杆或将成为长期的过程，央行密集释放的这些消息，均剑指房地产金融这一关键问题。显然，对于资金密集型的房企而言，央行释放的每一个消息都相当于“重拳”出击，所以此次遇到的麻烦并不小。面对这种局面，高房价自然也就扛不住了，预计从今年9月份开始，趁着“金九银十”的关键销售节点，房企可能就要开启打折降价的大幕了，准备买房的不妨多留意。

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