商品房“预售”真要取消?央媒回应,官方表态,“新信号”已表明

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最近，一个朋友遇到了一个买房问题，让他既开心又糟心。开心是因为，等了整整两年时间，此前买的房子终于可以住进去了，再也不用租房了。糟心是因为，在交房之前，开发商组织了一次业主开放日，去了之后才发现，房子存在太多的装修瑕疵。这位朋友还打了一个比方，就像小孩写的作业，这里一块黑，那里破个洞，着实有点儿潦草。在笔者看来，这并不是个例，在交房验收阶段，很多购房者都会遇到这样或那样的问题，不少人都感觉最终拿到手里的房子和当初开发商宣传的房子，或多或少都有区别。其实，产生问题的根源就在于商品房预售制。

不可否认，从某种意义上来说，商品房预售制的出现，对开发商和购房者是一种双赢的结果。对开发商来说，扩大了融资途径，降低了资金的使用成本，通过资金回笼还可以为下一步的发展保驾护航；对购房者来说，可以缓解住房不足的状况，满足迫切的住房需求，同时相对现房来说更具备价格优势，一般要比现房便宜10%-20%，所以能够被购房者普遍接受。但是，随着时间的推移，商品房预售制的弊端开始显现，不少购房者花了几百万、几千万的价格买了一座“空中楼阁”，最后往往不尽如人意，所以呼吁取消商品房预售的声音也不断出现。

近几年，为何取消商品房预售的呼声很高？且看3个方面：

第一、房屋品质存在不确定性因素。买过房子的都知道，如果去售楼处买期房，购房者能够接触到的只有沙盘、效果图、样板间等等，至于绿化、用料、配套等等，全凭置业顾问一张嘴。等到交房验收时，可能才会发现效果图和实物之间存在着不小的差别，上文中笔者的朋友就是一个鲜活的例子。因此，与现房相比，由于期房看不见摸不着，质量问题要等到交房才能发现，所以在一两年的等待过程中，存在着很多不确定性的因素。

第二、存在延期交房、烂尾的风险。最近几年，房企普遍都采取了“高周转”的开发模式，比如拿地3个月就开盘销售，4个月就资金回笼，5个月资金再次投资。不难看出，商品房预售制下，购房者无形中成为了开发商的“提款机”，开发商只需要投入有限的资金就可以运作一个项目， 这就降低了房地产的准入门槛，使得开发商鱼龙混杂，信誉好坏不一，所以一旦出现资金链断裂，很容易出现延期交房，甚至是楼盘烂尾的问题。

第三、从预售到交房存在价格波动。过去十多年，当楼市处于上升期，购房者都倾向于买期房，因为房子几乎一天一个价，今天错过了，明天可能就要多掏好几万。但是，当楼市处于下行期，从预售到交房期间就很容易出现价格波动。以济南某楼盘为例，项目前期开发的房子平均房价17000元，但受楼市调控等因素的影响，短短一年时间里，每平米下跌了4000元，一套100平米的房子不经意间就损失了40万，相当于一个普通家庭五六年的收入。

鉴于这些问题，商品房预售制有可能取消吗？央媒回应、监管层表态

对于这个问题，人民日报曾刊文《取消商品房预售制 调研可先行》，文章明确表示，取消商品房预售制实际上就是降低开发商的财务杠杆，消除开发商疯狂拿地，过度扩张的动能，从而促进房地产行业的理性回归。此外，文章还进一步表示，从当初的利大于弊到如今的弊端重重，从长远来讲，取消商品房预售制或是不可避免的。

除了人民日报外，8月26日，央媒经济参考报刊文《多地收紧预售资金监管 或将试点现房销售》，文章援引业内人士的观点表示，在房地产预售制下，房企高杠杆带来的风险在资金紧张的背景下尤为突出，从质量问题到合同纠纷，从延期交房到整体减配，甚至出现了开发商跑路，楼盘烂尾难处理等多种问题。因此，通过逐步减少预售项目比例，试点现房销售，可以最大程度减少上述纠纷，还可以抑制房企高杠杆扩张，降低房企的资金风险。

文章进一步表示，有消息人士称，监管层已经有实行现房销售的想法。8月20日，在住建部、央行联合召开的房企座谈会时，监管层表示，预售制度是在过去房子紧缺的背景下所采取的政策，现阶段房子供应已足够，预售制的存在是否还合理，下一步将会加强对此方面的讨论。通过监管层的表态，不难看出，潜台词就是我们已经告别了住房短缺的时代，接下来商品房预售制度有可能会逐步取消，未来或将更多地推行现房销售制。

实际上，目前很多省份都已经开始试点现房销售了。比如，今年3月份，海南发布通知，新出让土地建设的商品住房，将全面实行现房销售制度，此举被业内人士认为是全国首个省级现房销售政策。除了海南以外，过去这两三年，随着房地产调控的不断深入，为了实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，深圳、南京、杭州、中山、合肥等城市在土地出让过程中，均有要求现房销售的试点项目。

实际上，短期内取消商品房预售制并不现实，主要原因有3个：

1、经过20多年的发展，期房销售已经成为房地产销售的主要方式。据不完全统计，在我国，住宅销售当中的80%-90%都是采用期房销售，所以一旦取消预售，短期内住房供应规模会大量萎缩，甚至可能由于供应不足而引起房价上涨，不利于房地产市场的平稳发展。

2、据不完全统计，销售回款占开发商资金来源的比例超过50%，一旦取消预售制，意味着房企零成本的预收款将消失，这等同于直接砍断了房企资金来源的“半壁江山”，加之目前正处于去杠杆和信贷政策持续收紧的阶段，所以房企很容易出现资金链断裂问题，从而导致延期交房或者楼盘烂尾现象增多，这对于购房者来说，同样不是一个好消息。

3、根据易居房地产研究院的统计报告显示，2018年，土地财政收入占地方财政收入的比重达到51%，2019年这一数值达到52.9%。但是，一旦取消商品房预售制，受限于现金流的压力，将会进一步降低房企的拿地热情，从而导致土地出让金大幅度减少。显然，对于一些严重依靠土地财政的城市来说，自然不愿意看到取消商品房预售。

笔者总结：

最近几年，取消商品房预售的呼声一直很高，但是就目前的条件、行情来看，短期内完全取消预售制并不现实，无论是开发商还是过度依靠土地收入的城市，都不愿意看到。但是，不管怎么说，任何制度、规则都有其特定的生存土壤，随着时间不断向前推移，这些制度、规则必然会逐步调整和适应新的环境。根据此次央媒、监管层的表态，以及近两年各地现房销售的试点来看，新的信号已经表明，随着房地产发展进入到了新的阶段，取消商品房预售也已经是大势所趋。

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