国家一锤定音，9月起或迎“降价潮”？内行提醒：真的不要乱买房

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2020年的房地产市场，让购房者有点儿眼花缭乱。具体来看，1-3月份，受黑天鹅事件的影响，房地产行业被按下了暂停键，成交几乎进入到了“冰封期”；4-6月份，随着复工复产的推进，前期被抑制的购房需求集中释放，房地产市场也进入到了快速“回暖期”；7-8月份，由于个别热点城市出现了楼市异常升温，房地产再度进入到了调控“升级期”。面对这种变化，不少观望中的购房者犯了难：接下来几个月，房价还会有什么变化？2020年到底适不适合买房子呢？

国家一锤定音，一个月内，三次“点名”房地产

最近两天，房地产界最受关注的消息就是 8月20日，央行、住建部联合召开的重点房企座谈会。据央行网站发布的公告显示，此次房企座谈会，除了重申房住不炒的定位以外，最大的亮点是明确指出要实施房地产金融审慎管理，形成针对重点房企的资金监测和融资管理规则。根据21世纪经济等媒体的报道，融资新规将对房企融资设置三档红线，然后按“红、橙、黄、绿”四档管理。

看到这里，不由让人联想起了7月24日召开的高级别房地产座谈会。彼时的房地产座谈会，同样也提出了要实施房地产金融审慎管理制度，防止资金违规流入房地产。此外，还明确提出了“要时刻紧绷房地产调控这根弦”。从7月24日到8月20日，不到一个月，针对同一主题，国家两次定调，在笔者看来，这既是对当前融资激进型房企的警示，也是为了防范化解房地产金融风险。

关于这一点，早在8月16日，央行、银保监会高层就在《求是》杂志中直言不讳：房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。何为“灰犀牛”呢？作为常见的金融术语，对于这个词大家都不陌生，主要是指那些人们已经习以为常，但是影响却十分巨大的潜在风险。知名财经评论家叶檀表示，这是第一次在中央级别的刊物中，看到国家对房地产“指名道姓”的激烈描述。由此可见，时过境迁，国家对于房地产的态度正在发生明显变化。

大家都知道，作为资金密集型行业，房地产企业从拿地、开发、销售，每个环节都离不开资金的支撑，对于绝大多数购房者而言，更是需要借助金融杠杆来实现买房的愿望，所以房地产运行的重要支撑之一就是金融杠杆。但是，在过去一个月内，国家三次“点名”房地产，而且每次都瞄准了金融杠杆这一共同的主题，这意味着国家已经一锤定音，给楼市亮出了一张明牌：在防范金融风险的大环境下，国家正全方位收紧房地产的“钱袋子”，房价上涨的基础、预期正在被削弱。

鉴于此，9月起，“抢收潮”、“降价潮”或将双双到来

据中房网报道，由于受黑天鹅事件的影响，截止2020年7月，监测42家房企销售数据显示，销售目标完成率均值为51.44%，仅有4家企业销售目标完成率超过60%。与此同时，按照以往的经验来看，下半年房企的货值释放占比将会达到60%，不过由于今年情况特殊，上半年销售缺口比较大，加之目前购房者买房意愿下滑，所以要完成全年的销售目标，未来4个月，房企之间的“抢收潮”或将进一步加速。

“抢收潮”之下，“降价潮”也将随之而来。理由有三：1、房企偿债高峰期到来了。数据显示，今年房企债务到期规模1.46万亿，一边是债务到期，一边是融资收紧，打折或将成为房企的唯一选择。 2、据不完全统计，回款占房企资金来源的比例超50%，在融资渠道收紧的环境下，倘若能把这部分资金盘活，房企的日子会好很多。3、“金九银十”是传统销售旺季，四季度又是冲刺全年业绩的关键期，在“抢收潮”的推动下，预计以价换量的现象会越来越多。

实际上，进入2020年以来，不少房企都早早走上了打折销售的路子。以碧桂园和恒大为例，据统计，截至今年7月底，与2019年同期相比，两家房企每平方米销售均价分别下降了597元、1206元。此外，受调控影响，目前全国不少城市的房价水平都处于降温之中。比如，据中国经营报报道，石家庄有楼盘较去年年底开盘时均价下降了约3000元，三环的价格就能买二环的房子。再比如，在济南，不少楼盘都推出了10000元露头的一口价房源。笔者认为，未来4个月，除了直接降价，定金抵扣房款、特价房、员工内购价购房、买房送家电等变相降价的形式会层出不穷。

面对这种局面，今年起，千万不要乱买房

去菜市场买萝卜的时候，大家往往都会关注价格是不是合理，萝卜是不是新鲜，外在的卖相是不是好，如果一家不行就换另一家，最终总能挑到令自己满意的，其实这个道理同样也适用于买房。面对“抢收潮”、“降价潮”的双双到来，对于准备买房的购房者来说，与以往相比，遇到高性价比房源的机会大大增加了，这显然是一个非常好的消息。但是，笔者提醒一句。今年起，真的不要乱买房子，而是应该抱着“买萝卜”的心态，多转多看，货比三家，既要关注性价比，更要关注房子本身。

一方面，最近两年，随着房企现金流的收紧，房企跑路、楼盘烂尾、房子降标简配的现象增多，所以购房者应该尽可能选择资金实力较强，业内有口碑的品牌房企，从而规避不必要的麻烦。另一方面，随着房价进入横盘期，与以往相比，如今房子的流动性（变现能力）要比房价上涨空间更重要，否则到头来，终究只是纸面财富而已，所以不要什么房子都随便买，尽可能避开地段偏远、口碑较差、物业水平落后、建成年代较久远的老房子。

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