贷款买房处处坑？其实做个房奴并不可怕！

房子是奢侈品，多少人为了房子背负巨大房贷？一说到房贷，大多数人内心都比较排斥房贷，但是现实又不得不背负房贷，因为大家都知道房贷是欠债，欠债就得还钱，合同一签就成了房奴。表面看起来是这样，其实不然！

房贷是负债，但同时也是一种资产杠杆。这些年，凡是主动用贷款买房，喜欢撬杠杆的玩家，都在楼市赚了钱。当然因为限购，这个真实的例子不能再重演。但里面有几个道理是延续的： 尺度与时间。尺度就是房贷利率的数值。做生意的人肯定明白，在信贷市场上，房贷利率一直都是比较低的一种。  

尤其公积金，3.25%的利率简直就是银行给你送钱。所以在某种意义上讲，房贷是负债，是杠杆，同时也是政府给出的政策福利，当你明白了这句话，你就不是小白选手了。  

为了更好地发展经济，我们会一直保持微通胀水平。这两年，因为疫情影响，央行放水有些多，通胀幅度大增。大家去菜市场看看超市的粮米油盐酱醋茶的价格涨幅就清楚了。

通胀，钱就会变得不值钱，同样对于负债，也是缩水的。这意味着，你从银行借钱100万，时间越长，通胀对债务的吞噬越厉害，你还的钱越来越少。

当然这一切建立在你的财富随通胀递增的基础上，如果10年前你月收入是1万元，10年后还是1万元，经济再怎么通胀，跟你都没关系。当大家明白了房贷利率以及杠杆的本质，我们再去做选择就比较容易了。

下面给出一些仅代表个人建议，希望能够帮助大家在贷款买房的时候避免一些坑。

1、还款方式：选择等额本息，不要选择等额本金。

等额本息，每个月的还款额是相同的，但在本金和利息结构上，前面主要还利息，后面主要还本金。

等额本金，每个月的还款额是不同的，逐月递减，前面还大头，后面还小头。  时间可以吞噬债务，未来的钱越来越不值钱。 

那么我们肯定要把重要债务放在未来，不能选择等额本金这种“先大后小”的策略。  这个选项基本是经过历史论证的，不需要质疑。

2、商贷和公积金：谨慎公积金，灵活商贷。  

商贷，逻辑很简单，就是你把房子抵押给商业银行，商业银行给你一笔贷款。  

公积金，是政府给居民的政策性福利，是用来鼓励刚需购房的。  因为利率极低，仅为3.25%，所以我让大家谨慎使用，因为除此之外，你很难从银行里拿到这么便宜的钱。如果你想用公积金买房，就必须要给自己搞到资质。

一般情况下，企业都是安排五险一金的，如果你是个体户，或者自由从业者，我建议你去挂靠朋友的公司，或者去TB，让别人帮你缴纳五险一金。只要你使用公积金买房，一定不赔。

在选择贷款方式上，肯定要优先选择公积金贷款的，如果额度不够，那就用商贷+公积金组合贷，最后才是商贷。

前提是你所在城市的公积金放款速度是合理的。这时候你还要考虑一个问题。你未来规划要买几套房？如果是1套，还是优先公积金，如果是2套，我劝你第一套用商贷，第二套用公积金。因为很多城市限购限贷，二套房的首付比例高，房贷利率也高，如果用公积金买，可以极大降低成本。

3、房贷时间：买房贷款时间选择多久？

很多人怕时间长利息多，选择了20年甚至10年，这是不对的。如果你读懂了房贷利率的本质，你应该勇敢地选择30年。如果有100年的选项，毫不犹豫地选择100年。10年前1万月供和10年后1万月供，是两个概念，永远不要低估通胀的威力。当然，并不是你想30年，银行就愿意给你30年。

银行会评估风险，具体贷款年限跟买房人的年龄以及抵押房的房龄有关。不同银行对年龄的要求不同，例如有的银行贷款是60岁限制，你现在已经50岁了，那么你最多也只能贷10年。房龄要求也是。一般银行要求，房龄+贷款年限≤50年，如果这套房子的房龄已经30年了，那么贷款年限最多也就20年。

大家不要买太老的房子，因为未来可贷款的年限越来越少，也意味着流动性越来越低，买了难出手，容易被套死。

4、提前还款：口袋余钱少不建议提前还，要是钱多的就随便了。

要不要提前还款这个问题是房贷中非常热门的问题，争议不断。因为很多人想着本来有闲钱没去处，早点把钱还完，不用再还那么多利息了。建议还是尽量不要提前还款。你把这部分钱随便做做理财买买基金，基本都能跑赢房贷利率，钱放在手里产生的收益要大于房贷利息。有人说，我的房贷利率高啊，6点多，怎么做理财都跑不过，怎么办？还是那句话，多考虑一下通胀因素，通胀会吞噬负债，还款压力是逐年递减的。而你做理财，虽然无法对冲，但却是当下的收益。

很多人理解不通时间的概念，就过不了这一关，这时候多想想10年前和现在的生活就明白了。当然提前还款未必完全不行，还有一种因素。那就是你想买一套改善房，以房换房，或者在其他城市买房。  

因为有些城市限购限贷很严重，有的认房认贷，有的认房不认贷，有的认贷不认房。  如果认贷不认房，你手里有房子未还清贷款，再买房就得按第二套处理，首付和利率成本瞬间增大。  

这时候就需要提前把首套房贷款结清，再去买房，就能以首套房的优惠买。  还有人问我如果钱够的话，是否应该全款买房？还是不建议的。

如果有公积金，那就要优先用这个政策福利，没有公积金就去商贷，再用其他的理财手段去对冲房贷利息。

不过，一定要珍惜“处女贷”，尽量要把第一次买房贷款的资格用在你未来想要生活的城市，这个非常重要。

5、拿钱能力：如何跟银行博弈。

既然房贷是杠杆也是福利，那么我们就要想办法通过房子，从银行拿出更多的钱。银行根据什么去放款呢？风险。如果你的征信非常好，信用卡的额度高，使用率低，工资收入也高，银行就会把你评定为优质客户，给予你最好的信贷帮助，鼓励你去从银行拿钱买房。  

所以如果你有购房计划，就一定要在买房前，半年甚至一年，有意识地培养自己去银行拿钱的能力。这其中是有窍门的，比如你在平时要有意识的提高信用卡额度，刷卡买东西再及时还上，在买房半年前一定要把所有信用卡还清，银行会认为你的信誉度非常高，愿意借钱给你。  

比如你的工资收入不高，流水不够，就可以把钱转给开公司的朋友或亲戚，定期给你往银行卡里打钱，再慢慢把钱取出来。银行在评定你收入情况时，你可以证明有“其他收入”。银行只会看数值，根本无法调查你是否具备有其他收入的能力，这时候你就能伪装成一个流水很高的优质客户。  

银行一般会调查你的征信以及近一年的流水、负债，信用卡不要逾期，买房半年前尽量还完，信用卡额度要高一些，使用频率低一些，有稳定收入，那么还可以给你降低房贷利率。

综合以上的建议和分析，你也许会发现，其实房贷压身并不可怕。找对合适自己的还贷方法，并提升自己的赚钱能力，才是你需要去做的事。

推荐阅读：

展望湘江湾区的未来，湘潭恒大御景半岛引爆楼市热点！

大汉龍雲臺总结的这份开工出行交通攻略，请湖南人民查收！