35城库存连跌4月 苏州南京去化压力小

尽管目前楼市整体库存仍很大，但是一线城市和部分二线核心城市的库存压力相对较小，房价面临较大的上涨压力。

35城库存连跌4月

上海易居房地产研究院22日发布的35城住宅库存报告显示，截至2016年1月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25852万平方米，环比减少0.9%，同比减少4.7%。

这35个城市包括，一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。

报告指出，2015年下半年开始，这35个城市库存总体呈现下滑态势，2016年1月份继续下滑。目前库存规模已出现连续4个月环比下跌、连续6个月同比下跌的态势，说明相对全国水平，这35个城市在去库存方面效果更佳。

1月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1657万平方米，环比减少29.0%，同比增长12.6%。1月份新增成交量为1895万平方米，环比减少27.3%，同比增长14.7%。由于新增供应小于新增成交，所以促使1月份的库存出现了下滑。

截至2016年1月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3264万、18300万和4288万平方米，环比增幅分别为-3.9%、-0.8%和0.9%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析，一线城市在2015年总体上呈现了库存规模持续下滑的态势，在去库存效果方面远远好于其他城市。从2016年1月份的数据可以看出，库存继续出现环比和同比双双下滑的态势。对于一线城市来说，需要加大供应的力度，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

分城市来看，1月份，35个城市中，有12个城市库存出现了同比增长现象。其中茂名、太原和济宁3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到56.2%、55.3%和47.9%。同时，35个城市中，有23个城市的库存出现了同比下滑态势，其中苏州同比跌幅最大，为44.8%，这和苏州房价总体上涨的态势是密切关联的。

苏州南京存销比最小

从反映去化速度的存销比数值来看，1月份，35个城市新建商品住宅存销比为12.0，这也意味着市场需要用12.0个月的时间才能消化完这些库存。目前存销比数值大体相当于2013年9月份的水平。存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年预计该指标总体上会在低位徘徊。

分城市看，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.6、11.8和19.4个月。一线城市已连续13个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。

例如在北京，根据中原地产研究部统计数据，截至21日，从剔除保障房后的实际纯商品房住宅库存看，目前北京库存只有6.34万套，相比2015年1月的7.76万套减少了1.4万套。从2月成交数据看，北京二手房签约已经达到了9425套，从签约价格看，1月北京二手房签约均价为3.76万，春节后北京二手房签约均价达到了3.82万，环比涨幅达到了1.5%。

中原地产首席市场分析师张大伟说，目前北京库存短缺明显，从北京商品房住宅市场、最近几年的住宅土地供应看，商品房高端化趋势非常明显，开发商惜售出现。

在一线城市后，二线城市的逻辑和一线城市类似，其存销比连续三个月低于12个月，房价上涨幅度相对也较大。相比来看，三线城市的存销比较高，去库存压力相对较大。

从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为32个月。另外，类似淮南、烟台的存销比也比较高。这三个城市均为三线城市，且去库存周期都超过了两年的水平。相比而言，苏州、南京、合肥、南昌和上海的存销比较小。

“此类城市近期房价上涨总体比较明显。从购房者的角度看，应该有积极入市的主动意识。而从地方政府的角度看，则应该在土地市场上加大供应力度。”严跃进分析，35城去库存周期总体处于低位水平，会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。尤其对于一些重点城市而言，去库存周期远远低于12个月的水平，后续房价看涨预期会继续强化。

他说，目前更多的去库存压力集中在三四线城市。2016年以来一系列新政策(包括商业性房贷首付比例的下调、契税营业税税率的调整、农行针对农民工提供的信贷金融产品、包括福建在内的地方楼市新政等)，都会对全国尤其是三四线城市的去库存战略提供更大的支持。