万科集团总裁：房地产的未来10年，需要做好的四件事

10月17日，深圳，与北方区域的媒体记者做了一场见面交流。在会上，万科集团总裁提出了房地产发展的三个阶段：

第一个是土地红利的阶段

2002年之前，开发商拿地的方式主要以划拨为主。不少国营单位囤积大量优质土地，用于就业职工的安置。那个时候，几乎零地价拿地的开发商，吃到了土地红利的第一杯羹。

第二个是金融红利的时代

2002年土地招拍挂制度出台之后，国家开始在土地交易中做了“招标”“拍卖”“挂牌”的政策规定。自此开始，中国的土地红利转变成了金融红利。借鸡生蛋、拿地配资成为地产商竞标的主要方式，金融杠杆给开发商带来丰厚的回报。同时随着市场的上行，地价也跟着水涨船高，持有土地或者低价圈地的企业，又再次尝到土地红利的甜头。

第三个是管理红利的时代

从2012年金融业供给侧改革先开始，一大批不规范的P2P暴雷，地产融资收紧。今年8月份三道红线的出台，严格限制房企的负债率，房企不能再靠加杠杆的方式来冲规模。这就意味着，过去的野蛮生长就此止步，所有开发商又回归到了同一个起跑线。甚至不少前期抢跑的企业还得把负债率给降下来，这一把火可烧急眼了高负债的房企。

恒大就坐不住了，上千亿到期债务如果由公司偿还，势必会造成现金流紧张。就在消息传出的那天晚上，我估计会有一大批的金融老总失眠。房地产彻底沦为了普通行业，普通行业就有正常的生命周期和新陈代谢。

在制造业同样也经历了一次又一次的洗牌，随着大批的问题企业被淘汰，国潮品牌带领“made in China”开始遍布全球。在环境改变的情况下，房地产也会淘汰一批又一批的企业，进而已经逐渐走出野蛮生长的阶段。

未来的房地产，就像万科集团总裁所说：进入管理时代后要向制造行业学习，既不靠关系也不靠杠杆，业务做得好的关键就一条：好产品、好服务，有竞争力。

1、那么房地产未来如何发展？

万科集团总裁提出四条关键的行动路线：

1）要精准预判市场，选对未来竞争的赛道。这几年的房地产，同质化非常厉害。房企除了拿地以外，其他业务几乎都是外部给乙方来做。设计院、施工单位、建设标准几乎相近、甚至相同，出来的产品几乎是大同小异。

同质化的竞争，就意味着各家的成本非常相近，大家只能靠压缩利润来换取市场。而如果我们重新切出一条赛道，通过差异化布局，就能获取前期的市场红利。

比如万科集团总裁就非常关注城市发展的慢变量，他发现中国25岁以下年轻人比26-50岁的人少了1.39亿，而核心城市的户口政策在逐渐放宽。

围绕服务“年轻人”的理念，万科做了一个新的业态：一根筋。与冷漠的混凝土不同，一根筋是充满活力、时尚又沙雕的打卡地。与年轻人重新建立链接，无疑是开辟了另外一个战场。

2）精益环节，向管理要利润。在制造企业，非常强调“节拍”。将生产产品的流程划分为N个步骤，耗时最长的步骤即为生产的节拍。产品生产的速度完全受制于这个节拍。

如果说把一栋楼比作一个产品的话，那么从拿地到交付整个过程，可以分解为上百道工序。房地产这些年的规模非常大，出现一大批的巨头，企业一变大结构就开始臃肿，流程开始复杂，效率和质量也在走下坡路。

那么如何优化流程，降低过程的内耗，进而提升运营效率，减少不必要的成本，提升管理的颗粒度，将会是各大房企优化的主要方向。

3）科技赋能，提升组织效能。科技赋能一直是所有企业追求的目标，各大房企也在不断地引进各类的管理系统，提升管理的颗粒度。同时装配式制造的兴起，给技术管理增加更多的应用场景。

4）提升人岗匹配度，不再盲目追求精英管理。一个房地产项目的成本主要包括土地款、工程款、税费及三费。其中大头是土地款和工程款，土地款年年在涨，工程款又极其透明，可降空间不大。其次是税费，通过税收筹划能够节省一部分，实操难度并不小。最后，比较可控的实际上就是三费（管理费、营销费、财务费）房地产是公认的高薪行业，高管的年薪动辄上千万。

碧桂园曾经创造力年薪过亿的职业经理人，还不是莫总裁，只是一个区域总裁。想要回归普通行业，首先要降的就是薪酬。

万科就率先发起降薪的号角，40%的工资变成了绩效。这两年房企已经不再执着引进精英，更多的是追求人才的性价比。除了降薪，还有一个就是裁员。很多地产人都经历过裁与被裁的过程。这一波的裁员，与以往都不太相同。这个周期里被裁掉的话，可能很长一段时间不太好找下家。

市面上的萝卜比坑都多，买家自然就要挑挑拣拣，剩下萝卜的就不太好入坑。实际上，我们所讲的管理红利，主要就是降本增效。不管是裁员还是降薪，对我们地产人来讲，都不是一件想要看到的事情。自己还得靠着工资来养家糊口，万一被裁掉的话，生活很有可能出现断贷的风险。

2、横向拓宽，纵向打深。

地产人的自我救赎：

1）横向拓宽

在地产公司里，有一批很独特的人。这些人往往都不是科班出身，但是对各个模块都有一定的思考和理解、办事干脆利落质量好、组织内部沟通顺畅有效。这些人要么是资深管培生，要么是高管秘书出身，因为跟着大佬的缘故，所以对各个业务，尤其是顶层逻辑都有认知。这些人在集团里的晋升，就像是坐着火箭一般，除了大佬的荫庇外，个人的成长能力真的不是盖的。

2）纵向加强

一个人只要是足够专业，不管是在夕阳产业，还是朝阳产业，都会有一碗饭吃。很多手工业者，这几年都挣得盆满钵满，更何况我们大地产公司。想要提升专业度，我这里有两个小方法。

复盘：知识要在事上磨炼，才能不断优化和成长。每天给自己的工作做一个复盘，查漏补缺的去工作，用不了多久，你就会发现自己真的成长了。态度：做事情学会以终为始，工作要见底。每天的工作态度，不能以应付的方式去完成。在工作态度上一定要严肃，学会量化工作，也非常重要。

如果你能够做一颗足够优秀的螺丝钉，我相信企业也一定会善待你的。房地产还有很长的路可以走，这上千年下来，房地产不一样是常做常有，不必过分担忧。

为什么这么多年来，地产依然兴盛不衰呢？网上有一个段子：中国房地产就像无肩带的胸罩，一半人在疑惑：是什么支撑了它？另一半人则在盼着它掉下来，以抓住机会。

政府就是这个女人，永不可能让它掉下来。就算快掉下来了，提一提还是又上去了！等！你是等不到机会的。

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