上海大规模开发五大新城 没有城市运营能力的开发商或不在名单

和以往用于疏散人口的郊区城市不同，5大新城将打造成为独立的综合性节点城市，成为上海未来发展空间中的发力点。这不仅是上海城市发展新的探索，也是我国实现长三角区域大融合的重要一步。

为推动上海区域协同发展和空间治理的理论深化，各界专家近日齐聚上海交通大学，召开都市圈视域中的上海五大新城建设研讨会，以期为上海五大新城建设提供相应决策支持。

从会议中得以窥探，在强调宜居宜业、产城融合的背景下，未来5大新城将成为上海城市人居的热门区域，在这波风口下，那些凭借自身能力促进新城产业发展的房企，也将迎来新一波的利好。

但对没有城市运营能力的开发商来说，将很难有资格参与五大新城开发。

5大新城将成为人居热门区域

站在“十四五”规划起点上，到2025年，5个新城常住人口总规模达到360万左右，到2035年，5个新城各聚集100万左右常住人口。

大量向新城导入的人口是否能够得到居住保证？答案是5大新城的建设将会带来更好的人居体验。

从今年出台的各项文件看，“宜居宜业”成为各文件中多次出现的关键词。如“十四五”规划和2035年远景目标纲要提到，其基本原则是坚持以人民为中心。把让人民宜居安居放在首位。松江、奉贤和南汇新城的功能引导中均提到要打造为“宜居”城市。

居住的保证离不开充足的土地供应。政府自今年1月在“沪十条”中已经明确要加大“五大新城”的土地供应。

回看2020年上海的土地供应，156宗出让的住宅用地里，5大新城成交面积占比合计超过6成。结合今后上海土地供应向新城的倾斜，业内人士认为，未来5大新城土地供应会迎来短暂的爆发。

此外，在住房层面，5大新城内已明确允许将低效商办楼宇改造为租赁住房。从土地开发到租赁住房充足供应，再加上新城高配套服务以及以公共交通为导向的开发（TOD）模式。未来新城生产生活生态会实现高度的和谐统一。

但新城居住的利好是否意味着房价的猛增。业内人士表示，在当前“房住不炒”大环境下，“稳房价、稳地价、稳预期”依然会是近年来的主流。

有城市运营能力才有机会

作为中国经济的压舱石，房地产与城市经济发展密不可分。站在国家的战略节点上，一方面，新城需要承接过于拥挤的中心城区外散的资源和压力；另一方面，5大新城要放在长三角世界级城市群中进行考量，发挥在长三角区域综合节点的功能。到2025年，5个新城所在区的GDP总量达到1.1万亿元。

对于具有明确分工的5大新城而言，要发挥自身特色，平衡区域发展，在建设中就必须要满足产城融合、“职住平衡”、“生态宜居”、“交通便利”这些前提条件，以及城市产业能级大幅升级的小目标。

新城功能上的独立性，多中心格局的打造，未来将有更多房企凭此寻得新的利润增长点。

具体而言，在增量土地的大城市里，土地供应向新城的倾斜将成为房企保持土储规模增长的另一条赛道，而新城利好带来的住宅销售前景也能够满足开发商在建设中的红利。

不过这份红利却具有挑战性，新城建设初期可能存在产业和经济动力不足。在上海市政府召开的新城建设推进大会上，会议也提出未来要推动全市重大产业项目布局向新城倾斜和集聚，实现产城融合。

于房企而言，如何向城市发展贡献力量，为城市发展引进优质资源，是否具备资源整合能力和促进城市经济发展的能力都将成为房企新一轮赛道中竞争力的重要考量，也是新时期对房企的新要求。

房企传统的做法已经不可持续，地产开发商向城市运营商转变已成确定趋势。可以预见的是，在新一轮的优胜劣汰下，不具备城市运营能力的企业未来发展空间将更加受限。在机遇与挑战面前，能够凭能力抓住风口的企业才将拥有更广阔的天地。

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