三四线房地产市场怎么走？

目前三四线城市供地充足，后续大幅供地需保持谨慎，应将重点放在保交付、消化存量供给上。

2023年开年以来，热点三四线城市新房楼市回温明显。整体看，截至3月末，30大中城市中三线城市商品房成交面积同比上升53.3%，30大中城市三线城市商品房月度成交套数同比上升38.7%。剔除过节影响，从节后可比时间段看，节后一周，30大中城市中三线城市商品房成交面积迅速回正，达7.3%。节后50天，同比增幅明显，达35.4%。

分类看，本轮回暖结构性分化明显。市场复苏较好的有三类城市，一是城市基本面有支撑的强产业三四线城市；二是毗邻中心城市的一二线卫星城；三是宜居、康养、旅游概念支撑的旅居型三四线城市。针对强产业三四线，主要得益于民营经济好、制造业多、购买力强，新房市场逐步偏向改善化。如东莞、中山、珠海等2023春节周同比涨幅均超过50%。针对卫星城，主要承接中心城市人口外溢，加之自身也有一定购买力。如，环京、环沪、环深圳的三四线城市，小阳春效应明显。针对旅居三四线，主要客户群体是，外来退休人口、高端度假人口。如三亚， 数据显示，2023年1月，三亚多楼盘单日销售过亿，新房成交1010套。如西双版纳， 2023年1月，新建商品住宅共成交20.87万平方米，同比上涨 27%，环比上涨 41.5%，1月成交规模创下近 13个月峰值。2023年3月，西双版纳新房均价7085元/平方米，近三个月房价环比上涨。市场复苏较差的是普通三四线地级市，以本地购买力为主，叠加小部分大城市返乡购买。多数市场仍旧无起色，呈现量价均低迷的走势。另据统计，钦州、江门、梧州、莆田等三四线城市2023春节周商品住宅成交面积同比跌幅仍超过50%。

价格方面，止跌企稳。2023年2月，70个大中城市中三线城市新建商品住宅和二手住宅价格指数环比分别0.3%和0.0%，自2022年1月以来首次止跌。三线城市价格指数同比虽未回正，但较之前三个月月度同比跌幅明显收窄。

从需求端看，疫情积压的需求得到释放，而返乡置业持续性差。通过调研了解，三四线市场主要有四类需求：

 第一类是本地居民住房需求。主要可细分为三种类型：一是住房消费品质升级。老房子的居住质量较差，置换需求长期存在，受疫情导致的长时间居家影响，将促使居民置换需求提前释放。二是住房消费面积升级。随生育政策放宽，三四线城市生育意愿更强，促使家庭人口规模增加，重新购置新房必要性提升。三是婚育购房需求。婚房置业是三四线城市本地购房需求的主要来源。

 第二类是外地务工人员置业需求。多是两种情况：一是婚嫁在本地，此类需求占比较低。二是长期在本地工作，选择在本地定居而购房，此类占比较高。

 第三类是返乡置业需求。一方面，今年疫情放开，地方政府集中出台鼓励返乡置业政策，过去几年积累的需求得以释放。另一方面，相对于一二线城市的高房价、高生活成本和较低的生活质量，对于部分年轻人来说，三四线城市生活工作体验更好，因此“归乡就业”群体逐渐增多，产生一部分新增住房需求。

 第四类是周边乡镇的购房需求。主要是资源改善，周边乡镇医疗、教育质量远不如地级市，会吸引周边居民从乡县进城安居置业。

积压需求逐步得到释放，但未来一部分市场需求热度持续性不佳。第一，城镇化逐步趋缓，以城镇化为逻辑的“乡县进城买房”会放慢。截至2023年3月，根据24个有代表性的三四线城市数据，三四线城市的城镇化率为58.92%，过去3年的年均增速为1.92%，相较2012年-2019年的2.33%，增速显著放慢。第二，返乡置业、籍贯人口回流产生的需求，之所以集中释放，和前面几年疫情积压有关。未来随着疫后核心城市经济好转，人口会继续以“低能级-高能级”方向流动，所以这部分需求可持续性较差。第三，棚改货币化落幕后，三四线本地需求会以相对平稳的一种状态稳步释放，难以复制2014-2016年棚改催生的大量需求。

 供给端库存较大，需加快存量项目入市与去化。分能级比较，60个三四线城市样本数据显示商品房普通住宅去化周期为24个月，同比增加56%，位居各能级之首。从不同城市结构性表现来看，威海、惠州、烟台、珠海、日照的2月去化周期保持高位，均超过30个月。而菏泽、泉州、上饶、岳阳的2月去化周期均低于15个月，去化风险相对较低。从历史维度来看，当前三四线去化周期24个月，商品房普通住宅库存总量2.75亿平方米，均位居近三年月度数据的高位。总体而言，三四线城市去化脚步放缓，库存压力较大。

 三四线城市库存压力大，有以下两个主要原因：其一，前期房企过度扩张。2017年到2019年，三四线城市的用地面积增长幅度较大，用地面积环比均超过10%。外加疫情期间国民经济增速放缓和市场信心下降等多重因素，房企在流动性危机下“躺平”，购房者持观望态度，进而导致三四线城市库存负担加重；其二，城镇化放缓，去化速度难及上一轮周期。自2015年起，我国城镇人口比重增速逐渐放缓，2022年增速为0.8%，较2021年低0.5个百分点。由于三四线城市去库存主要依靠乡县居民，因此城镇化放缓会从需求端影响商品房成交量，进而使得三四线城市的库存压力增大。

 2021年至今，三四线城市成为楼市政策松绑的前沿阵地，从行政层面出台了包括放松限购、调整公积金政策，从金融方面降低首付比例和贷款利率，从税收层面发放购房契税补贴等政策。

 到了2023年，“因城施策”的利好政策工具箱已能出尽出，剩余还有政策空间的是支持发展保障性租赁住房，但难以复制已往的棚改催生的大量需求。地方政府直接回购或鼓励国有企业回购商品房。在市场承压的环境下，地方政府收购商品房首先能够实现快速去库存，减轻房企的资金周转压力；其次可以稳房价，帮助房企回笼资金，降低大幅度降价售房的压力。但拉动力度与以往棚改不具可比性。2014 年以来，棚改货币化撬动了三四线的房地产市场，并成为拉动全国销售增长的重要因素之一。棚改执行套数从2014年的470万套上升至2018年的626万套。但 2018 下半年取消货币化安置政策，大幅降低了三四线房地产市场的实际购买力和市场热度。2019年棚改仅执行316万套，同比下降 49.5%。2020年-2021年，棚改执行套数继续下降，分别为209和165万套。棚改已经阶段性完成了历史使命。

 目前三四线城市供地充足，后续大幅供地需保持谨慎，应将重点放在保交付、消化存量供给上。

 风险提示：

 1）房地产市场超预期下行风险。当前复苏持续性有待观察，可能是节后季节性复苏。

2）对政策解读偏差。房地产周期不同，分线城市基本面差异，导致政策解读判断时存在局限性。

3）调研样本有限，不足以反映市场主体。各城市分区域有分化现象，报告仅反映了可观测样本情况。

4）疫情扰动。复苏判断基于当前疫情过峰，如果后续疫情反复，市场存在超预期下行风险。

5）数据可得性局限。数据可得性受限，部分数据口径不是完全一致，斟酌比对使用。

6）分析师调研偏差。分析师调研采用的方式方法具有局限性，调研结果与实际存在一定偏差。

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