​昆山楼市的两面|楼盘降价被罚，保利系、中建高溢价拿地

3宗出让地块平均溢价率11.84%，加上下注开发商均为央企，昆山的楼市热度一时间被点燃。一个月之内，发生房企“大幅降价”售楼被罚、高溢价拿地两种截然相反的事件，苏州昆山——这一全国百强县之首，出现了戏剧化一幕。

 5月22日，昆山成功出让今年第一批拟出让住宅用地计划中的3宗宅地，总出让面积14.08万平方米，由保利发展、保利置业及中建七局分食，共收金42.5亿元。

 上述3宗出让地块平均溢价率11.84%，加上下注开发商均为央企，昆山的楼市热度一时间被点燃。

地价新高

 湘潭楼盘网了解到，高新区7号地块竞争最为激烈，共有10家单位参与，于47轮限时竞价后被保利发展一次性报价18.1亿元夺得，楼面价18469元/平方米，溢价率14.54%。

 据悉，这是昆山时隔两年土拍再现破中止价，而18469元/平方米楼面价更是刷新昆山成交地价纪录。

 该宗地位于高新区萧林路南侧、虹桥路东侧，属较为核心位置，出让面积4.9万平方米，容积率2，建筑面积9.81万平方米，为住宅用地。

 地块附近商业有昆山商厦（北门店）、九方购物中心、万象汇等，教育有振华实验小学、城北中学等学校，各方面配套较为完善。

 据公开资料，保利发展于2017年布局苏州，落子张家港、昆山、常熟；2019年相继入驻汾湖、太仓乃至苏州主城。2022年初，保利发展控股旗下苏通公司正式成立，首次进驻苏州核心板块苏州园区，2023年该公司管理架构再升级，明确深耕苏锡常通城市群战略。

与此同时，保利另一地产平台保利置业亦披荆斩棘，经过40轮限时竞价之后，以一次性报价竞得开发区4号地块，成交价12.6亿元，楼面价13625元/平方米，溢价率14.98%。

开发区4号地块位于开发区景王路北侧、金沙江路东侧，出让面积4.62万平方米，容积率2，建筑面积9.23万平方米，为住宅用地。

另外，中建七局以11.8亿元拿下面积4.57万平方米的开发区6号地块，成交价11.8亿，楼面价12913元/平方米，溢价率4.99%。

 有数据显示，2022年，中建七局在昆山商品房销售额位列房企榜首，保利置业位列第三。开发区6号地块是中建七局在昆山布局的第四子，去年11月，中建七局地产与昆山国创投资集团还曾联手，以12.17亿元摘得昆山开发区同丰路北侧、洞庭湖路西侧地块。

 根据规划，高新区7号地块、开发区4号地块及开发区6号地块要求住宅户数分别不得超过630套、700套及600套。本次土拍3宗地住宅建筑全装修成品住房均应达到100%，住宅装修成本不低于1500元/平方米。

 从区位看，3宗地块都位于昆山主城热门置业板块玉山，后者为全国百强镇第一，配套成熟，加上土地供应量较少，楼市向来坚挺，是本次竞拍热度较高主因。

 再现降价处罚

 昆山的土地出让结果显示出其所具备的房地产发展潜力，这半个多月前处罚开发商降价形成了鲜明对比。

 于5月初，昆山住建局发布通报文件显示，万科旗下尚滨花园项目及光大嘉宝旗下梦之悦花园项目在销售过程中，擅自大幅度降价，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。对于上述项目暂时关闭网签，待整改结束后予以开通。

 彼时市场消息称，尚滨花园项目推出的是三期最后一批房源，共300余套，其特惠政策是一房一价，每套房源优惠30万左右，最高可优惠32万元，折算下来为75折至8折左右；梦之悦花园项目在4月中旬就推出了73折优惠，最大力度一套房源总价可省50多万元。

 降价太多也会被罚？是次事件已经历市场多轮讨论。

 一方面，昆山楼市曾短暂回暖，但在4月再次下跌企稳，开发商或许是想抓住最后的小阳春加速尾盘去化。

 但这却与地方政府稳定楼市意愿相悖。有业内人士指出，根据《商品房销售明码标价规定》，开发商应当严格按照申报价格对外销售，降价可以，但是如果比备案价低太多就会违反相关规定，稳定房价实际上出于稳定购房者预期考量。

 第三方数据显示，今年前四个月，昆山新房成交套数分别达到1373套、1911套、1942套及1633套，成交均价则分别为2.42万元/平方米、2.36万元/平方米、2.33万元/平方米及2.41万元/平方米，较去年12月水平（911套、2.1万元/平方米）有所回升，并大体维持稳定状态。

 相似的情况在其他地方也存在。昆山土拍前一天，广东惠州市惠阳区房地产中介行业协会官微披露，惠阳区住房和城乡建设局印发《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》。

 通知指出，近期，惠阳区个别商品房项目涉嫌违规销售，造成不良影响，为强化房地产市场监管，规范销售行为，维护购房人合法权益，严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

 严厉倒查因违规销售行为引发群访群诉事件，对造成不良影响的企业，关停网上交易系统（锁盘），一经查实存在违规销售行为的，依法追究责任。

 更早前，位于惠州市大亚湾区臻悦府项目4.8折促销的消息，引发市场广泛关注。此外，在该市惠阳区的铂悦府项目以备案价约六折价格促销，导致老业主集体维权。

之后，当地监管部门介入，两个项目暂停对外销售。有官方人员辟谣表示，臻悦府项目此前备案价对应的是带装修价格，现在调整至毛坯房，价格相应做了一些调整，相关调整均有申请备案。

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