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规模、负债如何两全? 大唐地产千亿追逐下暂弃一条红线
2020年末登陆港交所的大唐地产,交出了上市后第一份年报。3月16日下午披露的年报显示,2020年,大唐地产确认销售收入约为105.88亿元,同比增长30.6%,录得净利润9.5亿元,同比增长51.4%;拥有人应占净利润为7.15亿元。
绝大部分的闽系房企,都难以避免快速发展所面临的“高负债”难题。去年末,大唐地产顺利过会,也被认为得益于负债指标的改善。
在2017年,大唐地产的净负债率曾高达1087.9%,采取措施降负债后,其3年内净负债率从1087.9%下降至119.2%,下降幅度超过900个点。
得到上市后的资本金补给,大唐地产最新的负债指标有了更进一步的优化和改善。年报显示,2020年末,大唐地产净负债率约为58.7%,剔除预收账款的资产负债率约为77.7%,现金短债比为1.3倍,已有两项指标满足央行“三道红线”标准。
不过,对于一家中型房企来说,保持规模增长同样重要。
一位参与了大唐地产业绩会的投资者向观点地产新媒体透露,考虑目前发展阶段,大唐地产既要考虑安全,又要求一定的增长速度,因此不会强求过低的负债率,会维持两项指标在线内,剔除预收账款的资产负债率控制在80%以内的水平。
按照大唐地产的计划,是通过四年时间实现千亿销售目标,迈入行业前五十强。
一、千亿目标
大唐地产的目标,是在“十四五”期间,达到千亿的销售金额。
但对目前规模仍在400亿是否有足够土储的支撑显得尤为重要。
年报显示,截止2020年末,大唐地产在海西、北部湾、京津冀、长江中游、长三角及成渝大经济区共拥有123个处于不同开发阶段的地产项目, 土储总建筑面积约2044万平方米。
其中,已竣工供出售物业134万平方米,持作投资的可租用面积17 万平方米,开发中物业1893万平方米。
于年报中,大唐地产清晰阐释了其在房地产业务上的规划,即遵循“2+1+X”的区域战略布局:2即深耕聚焦海西、 北部湾2个城市群;1是指重点拓展的长三角区域;X则是对成渝、长江中游等经济优质的都市圈进行慎重布局。
长三角区域是大唐地产重点发展区域之一。也是在2021年,为了充分发挥上海资金、人才集聚等优势,大唐地产在上海设立总部。
期内,2020年,大唐地产通过公开招拍挂和合资合营等多种拿地方式,共新增44幅地块,总建面约839万平方米,新进14个城市。仅在长三角区域,其新增土储就达到169万平方米,占年度新增土储比例的20%。
上述投资人表示,大唐地产的拿地方式,包括招拍挂、城市更新、收并购及产城联合四种,会根据自身在区域当地的条件进行差别化拿地。
具体来看,在新拓展的长三角区域,大唐地产将以公开市场招牌挂为主,并积极跟当地具备优势的企业进行合作,尽快提升市场占有率;对其深耕的海西、北部湾区域,由于自身具备资源优势、运营优势和品牌黏性,则会多渠道采取城市更新、产城联合,以及和当地政府形成的安置商品房的获地模式。
对于所有的企业来说,今年都将面临集中供地政策下的拿地调整。
3月初,“22个重点城市住宅用地将实现两集中,2021年发布住宅用地公告不能超过三次”的消息开始流传,涉及城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。
在大唐地产管理层看来,集中供地政策也是中型房企的“机会”。
“大型房企很难同时参与多块土地的竞争,中型房企有更多选择的余地,更有利于投资研判强的房企。”管理层表示,大唐地产会全面协调好资金和整体融资计划,通过集团统筹进行跨区域的调拨资源,利用好各城市的错峰拍地时间,统筹各城市公司资源。
上述投资者称,业绩会中,大唐地产管理层数次提及会坚持“合作”的策略。自然,作为一家有规模扩张诉求的房企,合作是一种能够快速扩大规模的方式。
“我们坚持开放、合作,一般在合营项目中,对权益比的要求是不低于30%,会具体项目具体分析。目前公司整体权益比约为50%,未来在这个基础上有所提升。”
据透露,大唐地产要求未来新获取项目中保证至少40%的并表权,以维持公司正常的营业收入增长。
二、负债取舍
对一家民企来说,规模与负债往往难两全。过去发展的几年,大唐地产也面临“高负债”困境。
2017年,大唐地产的净负债率甚至高达1087.9%,采取措施降负债后,其3年内净负债率从1087.9%下降至119.2%。
2020年下半年,央行根据“三道红线”标准将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模,进一步对房企的负债规模作出限制,这也使得高杠杆的增长模式难以为继。
规则为大家所熟知:依据杠杆水平高低设置三条红线,扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍。
央行根据上述标准将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模,对应有息负债增速0、5%、10%、15%。
观点地产新媒体了解于年报获悉,于2020年末,大唐地产上述三个指标均有所优化提升,两项指标已达到央行要求的标准。
具体来看,2020年末,大唐地产净负债率约为58.7%,2019年末为119.2%;资产负债率为83.2%,2019年末为91.7%;剔除预收账款的资产负债率约为77.7%,2019年末为87%;现金短债比为1.3倍,2019年末为0.96倍。
三项指标中,大唐地产仅有剔除预收账款的资产负债率尚未达标。不过,在目前这个阶段,大唐地产还要保持一定的规模发展速度,并不会强求过低的负债率。
据投资者透露,大唐地产今年的目标是继续保持两个指标在线内:保持剔除预收款后的资产负债率80%左右,净负债率不超过90%,现金短债比1.3倍左右的水平。
数据显示,2020年末,大唐地产拥有现金及银行结余约为56.6亿元(2019年末为41亿元),总借贷(包括计息银行贷款及其他借款)约为103.1亿元,2019年末约为77.7亿元,增加25.4亿元,同比增长32.69%。
“我们要求有息负债总量年增幅控制在10-15%,销售回款覆盖有息负债,最低现金水平保证未来三个月的全口径支出。”
在大唐地产看来,这是权衡下的综合考量。毕竟,在目前的发展阶段,公司需要在考虑安全的同时达到一定增速。
“4年左右到千亿,未来3-4年保持在25%-30%左右的增长。”
管理层表示,一方面,公司会保持两条线内即10-15%的有息负债增长;另一方面,则是通过加快运营的周转速度等方式贡献一部分增长率。
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责任编辑: xt-zt
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